《西安市住宅专项维修资金管理办法》的普及

《西安市住宅专项维修资金管理办法》的普及提要：物业管理区域设立业主大会的条件是什么？1、物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的

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　　《西安市住宅专项维修资金管理办法》的普及

　　2013年12月23日是《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布四周年纪念日，也是《西安市物业管理条例》颁布实施满三周年。为进一步增进广大业主对《西安市物业管理条例》和《西安市住宅专项维修资金管理办法》的知晓率和关注度，现对当前广大市民关注的相关政策法规进行普及。

　　一、什么是物业管理？

　　物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　二、什么是业主？

　　已领取房屋所有权证的，房屋的所有权证上记载的房屋所有权人为业主；

　　尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

　　三、物业管理区域设立业主大会的条件是什么？

　　1、物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的；

　　2、首套物业出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

　　四、哪些事项是由业主大会决定的？

　　1、制定和修改业主大会议事规则；

　　2、制定和修改管理规约；

　　3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　4、选聘和解聘物业服务企业；

　　5、续筹和使用专项维修资金；

　　6、改建、重建建筑物及其附属设施；

　　7、改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

　　8、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　五、什么是住宅专项维修资金？

　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋安全，维护业主的共同利益和社会稳定，因此它就相当于房子的“养老金”。维修资金不同于契税，不是一种税费，而是存在业主名下的一笔专用款项。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　六、维修资金应在什么时候交存？

　　业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。

　　七、物业公司、开发商是否可以代收业主的维修资金？

　　物业公司、开发商不得代收业主的维修资金。业主应持《房屋维修资金交存通知单》，到西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行进行交存。银行收款后，给业主开具全市统一并加盖印章的《西安市房屋专项维修资金交存收据》。

　　八、共用部位、共用设施设备具体指哪些？

　　住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　九、维修资金的使用，遵循什么原则？

　　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　十、哪些情况不能动用维修资金？

　　对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。

　　1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明等)。

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