11问:业主如何实现自治?
答:主要依仗《业主大会公约》。《业主大会公约》实质上是形成业主与业主之间的相互约束。《业主大会公约》告诉给业主的绝不是先享受某种权利,而是要求业主先尽的义务和责任。权利的行使是建立在不影响他人利益的基础上的。《业主委员会章程》和《业主大会议事规则》详细阐述了业主怎样行使自己的权利。即什么事情由简单多数通过,什么事情由绝对多数通过。保证在行使权利的同时,也反映绝大多数业主的利益。业主大会下的业主委员会,是体现业主大会意志的执行机构。业主委员会几乎能够且必须接受包括更换物业公司在内的一切业主大会的委托,它的任务相当繁多和艰巨,特别是在目前房地产市场和物业管理水平都还非常不发达的情况下,如果认为是为了炒掉物业管理公司而成立业主委员会,那就大错特错了。其实,更换物业公司似乎是简单,但未必有效。而长期、持久、不间断地监督物业管理公司,使其适应我们业主的需求,才是适合我国物业管理市场发育水平的上策。可这不但需要业主委员会长期不懈的努力工作,同时也需要业委会成员不断地学习和掌握相关知识。
12问:业主的物业如何实现保值增值?
答:体现公共财产利益的内容包括套内面积、公摊部分、相关的环境、停车场、地下车库、小区内广告的发布等。业主委员会成立后,有的房地产行政主管部门将维修基金直接移交给业主委员会管理使用。这样做既保证了业主对物业管理企业的选聘权,也减少了维修基金的财务风险,但是委托制也有可能造成基金闲置,不一定会实现赢利。所以,委托制由信托制取代,不失为一种有益的新尝试。在法律上,信托财产是独立的。把公共物业的管理权、经营权信托给物业公司,业主委员是委托人,全体的业主则成为受益人;委托人、受益人都可以对信托的公共物业进行监督,形成双重监督。
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