南宁市人民政府
《南宁市房地产抵押管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过,现予发布,自2000年1月1日起施行。
第一章 总则
第一条 为加强本市房地产抵押管理,保障房地产抵押当事人的合法权益,维护房地产交易市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域城镇国有土地范围内的房地产抵押。
第四条 房地产抵押应当遵循自愿、公平、互利和诚实信用的原则,依法设定的房地产抵押关系受法律保护。
第五条 南宁市房产管理局、南宁市土地管理局(以下合称市房地产行政管理部门)按职责分工负责本市房地产抵押管理工作。
市辖县建委、土地局负责本辖区内的房地产抵押管理工作。
第六条 下列房地产可以设定抵押权:
(一)抵押人依法有权处分的国有土地使用权;
(二)抵押人所有的房屋连同房屋占用范围内的土地使用权;
(三)抵押人依法预购的商品房;
(四)符合房地产转让条件的在建工程。
第七条 下列房地产不得设定抵押权:
(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制其权利的房地产;
(二)非法占用、违法建设、权属不明或有争议的房地产;
(三)房屋所有权、土地使用权权利人不一致的房地产;
(四)教育、医疗、市政等以公益为目的的事业单位、社会团体用作教育设施、医疗设施、市政工程设施及其他社会公益设施的房地产;
(五)宗教寺庙、公园、名胜古迹、文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑;
(六)已依法公告列入拆迁范围内的房地产;
(七)政府代管的房地产;
(八)已预售的房屋或拆迁人签订拆迁补偿安置协议用于补偿安置被拆迁人的房屋(房屋预购人或被拆迁人不受此限制);
(九)国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物(抵押给原土地使用权抵押权人的除外);
(十)依法不得设定抵押权的其他房地产。
第八条 以出让方式取得国有土地使用权设定抵押权时,应当遵守以下规定:
(一)不得违反有关土地使用权出让、转让的规定及该土地使用权出让合同的约定;
(二)其原有的地上建筑物及其他附着物(不含动产)必须同时抵押;
(三)抵押期限不得超过该土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限;
(四)抵押合同签订后,该土地上新增的建筑物及其他附着物(不含动产)不属于该合同项下抵押财产。
第九条 以房屋设定抵押权的,其占用范围内的土地使用权必须同时抵押
以在建工程已完工部分设定抵押权的,其占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第十条 房地产抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分。
第十一条 抵押人与抵押权人协议,可以设定最高额抵押,即在最高债权额限度内以房地产对一定期限内连续发生的债权作担保,期限届满时以在最高债权额限度内实际发生的累计债权数额为所担保的主债权额。
第十二条 同一房地产设定两个以上抵押权的,抵押人应当将已经设定过抵押的情况告知抵押权人。
以两宗以上房地产设定同一抵押权的,视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十三条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额比例为限。
第十四条 以共有的房地产设定抵押权的,必须事先征得其他共有人的书面同意。
第十五条 以预购商品房或商品房在建工程设定抵押权的,该商品房必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第十六条 以已出租的房地产设定抵押权的,抵押人应当将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人,并书面通知承租人。抵押合同签订后,原租赁合同继续有效。
第十七条 设定房地产抵押权的特别审批规定:
(一)以集体所有制企业的房地产设定抵押权的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过。
(二)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押权的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。
(三)以有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押权的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有规定的除外。
第十八条 设定房地产抵押权时,抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定,也可以委托具有房地产评估资格的评估机构评估确定。属国有资产的房地产,其评估报告须经国有资产管理部门立项确认。以划拨土地使用权设定抵押权时,必须经有土地评估资格的机构进行评估,其地
价评估的结果须经土地管理部门确认,并预核土地使用权出让金数额。
第三章 抵押合同
第十九条 房地产抵押,抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同自抵押登记之日起生效。
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(一)抵押当事人姓名或名称、住所或营业所在地;
(二)被担保的主债权种类、数额、利率,债务人履行债务的期限;
(三)抵押房地产的名称、座落、状况、抵押范围、建筑面积、用地面积、所有权权属或使用权权属;
(四)抵押房地产的价值、抵押率;
(五)抵押房地产占管人、占管方式、占管责任和意外毁损、灭失的风险责任;
(六)抵押期限;
(七)抵押权灭失的条件;
(八)违约责任;
(九)争议的解决方式;
(十)合同订立的时间与地点;
(十一)抵押当事人约定的其他事项。
第二十一条 订立抵押合同,抵押当事人在合同中不得约定在履行期限届满抵押权人未受清偿时,抵押房屋的所有权转移为抵押权人所有或者抵押土地转移为抵押权人使用。
第二十二条 以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明:
(一)《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》编号,若为在建商品房的,还应当载明《商品房预售许可证》编号;
(二)已交纳的土地使用权出让金或者需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;
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