南宁市人民政府
《南宁市住宅区物业管理办法》已经市人民政府办公会议通过,现予发布施行。
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅区的管理,维护住宅区的公共秩序,创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市规划区内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅区,是指以住宅房屋为主,并有相应配套的公共设施及非住宅房屋的居住区。
本办法所称物业,是指住宅区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称住户,是指住宅区内的房屋的产权人或使用人。
第四条 南宁市房产管理局是南宁市物业管理的行政主管部门,负责全市的物业管理工作。
规划、建设、公安、环境卫生、园林、市政、供水、供电等各有关部门应在各自职责范围内,负责对住宅区物业管理工作的指导、监督检查。
第五条 本市城市住宅区管理实行社会化、专业化及服务经营型的物业管理模式和主管部门行业管理、住户自主管理与物业企业专业服务相结合的管理体制。
第二章 住宅区物业管理机构
第六条 住宅区交付使用且入住率达到50%以上时,开发建设单位应在物业管理主管部门指导下,及时组建住宅区物业管理委员会(以下简称管委会)。
管委会由住宅区首次住户大会或住户代表大会选举或协商推举产生。
管委会应当自成立之日起15日内向物业管理行政主管部门办理登记。
第七条 管委会代表住户的利益,维护住户的合法权益。管委会在物业管理主管部门的指导下,负责制定管委会章程,选聘物业管理企业,对物业管理企业进行检查和监督,协助物业管理企业进行物业管理工作。
第八条
第九条 物业管理企业根据与管委会签订的委托管理合同,对住宅区的物业实施统一管理。
委托管理合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、违约责任和争议解决的方式。
委托管理合同签订后,物业管理企业应在30日内将委托管理合同报物业管理主管部门和工商行政管理部门备案。
第十条 物业管理企业的权利:
(一)根据委托管理合同和国家及自治区有关规定对住宅区实施物业管理;
(二)根据委托管理合同和自治区有关规定收取物业管理费用;
(三)劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为,并对造成的损害要求赔偿;
(四)要求管委会协助管理;
(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安和绿化等专项业务;
(六)开展多种经营和有偿服务。
第十一条 物业管理企业的义务:
(一)履行委托管理合同,对受委托管理的房屋、设施及其公共部分进行维修管理,承担住宅区内的保安、防火、绿化、维护、清洁及住户日常必需的便民服务工作;
(二)接受管委会和住户的监督,重大的管理措施提交管委会审议决定;
(三)接受物业管理主管部门、其他有关主管部门及所在街道办事处的指导和监督;
(四)协助住宅区所在地居委会做好社区管理、社区服务和社区精神文明建设的有关工作;
(五)发现违反法律、
第十二条 住宅区物业管理从业人员实行岗位培训持证上岗制度。
第十三条 物业管理企业应当在委托管理合同终止或解除后的10日内,向管委会办理下列事项,并报物业管理主管部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用实行结算,多收的部分予以返还;
(二)移交全部房屋和住户档案资料及有关财务帐册;
(三)移交住户共有的房屋、场地和其他财物。
第三章 住宅区物业的使用与维护
第十四条 住宅区经综合验收合格后,开发建设单位应当向管委会办理移交手续,并向管委会移交下列工程建设资料:
(一)住宅区的规划图、竣工总平面图;
(二)单体的建筑、结构和设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第十五条 住户使用房屋应当遵守下列规定:
(一)未经有关部门批准,不得改变房屋的结构、外貌和用途;
(二)不得随意凿、拆房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面或随意占用房屋的公用通道;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的行为;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第十六条 住户装修住宅,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知住户,并对装修住宅活动进行指导和监督。
第十七条 住户不得擅自改变房屋使用性质。因特殊需要改变房屋使用性质的,应当符合城市规划要求,其产权人应当征得相邻住户和管委会的书面同意,并报有关部门审批。
住宅区内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。
第十八条 任何单位和个人不得占用住宅区内的道路、停车场等公共场地从事经营活动。因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与管委会签订协议,并在约定期限内恢复原状。
第十九条 住户转让或出租房屋时,应当将转让或出租情况及时告知管委会和物业管理企业。
第二十条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由房屋产权人负责维修,产权人与使用人另有协议的按其协议执行;
(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋共用部位和设施,由物业管理企业负责定期养护和维修,其费用在房屋产权人缴纳的房屋共用部位和设施维修费中支出。
第二十一条 住宅区的通道、沟渠、池、井、绿地、公共活动场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、公用天线、公厕以及垃圾处理等住宅区公用设施,由物业管理企业统一管理维修养护,其费用从管理服务费和住宅区公共设施维护费中支出。
造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第二十二条 住宅区内的干道、路灯和给排水、供电、供热、供气、通讯等管线,按规定应当由有关主管部门负责维修养护的,其费用由有关主管部门支付。
前款所列维修养护事项,有关主管部门可委托物业管理企业实施,并按规定向物业管理企业支付委托费用。
第二十三条 凡房屋及附属设施影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全,按规定应由住户修缮的,住户应当及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会委托物业管理企业进行修缮,其费用由住户承担。
第二十四条 住宅区内禁止下列行为:
(一)践踏、占用绿地,攀折花木;
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
(三)乱堆垃圾、杂物;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响他人休息;
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