公用面积的概念与分摊、计算方法

公用面积的概念与分摊、计算方法提要：房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑

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　　公用面积的概念与分摊、计算方法

　　公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

　　分摊原则

　　1、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

　　2、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

　　3、商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

　　4、商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　计算方法

　　（一）套内建筑面积由以下三部分组成

　　1、套（单元）内的使用面积

　　套内使用面积的计算应符合下列规定：

　　（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；

　　（2）跃层住宅中的房内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

　　（3）不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

　　2、套内墙体面积

　　新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

　　新建住宅各套（单元）之间的分隔，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

　　非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

　　3、阳台建筑面积

　　（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

　　（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

　　（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平按投影面积的一半计算建筑面积。凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　（二）公用建筑面积由以下两部分组成

　　1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的独立使用空间（如地下车库、仓库、人防工程等）。

　　（三）公用建筑面积份摊系数

　　整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

　　分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

　　操作程序

　　1、图件准备

　　收齐必须的图纸。竣工平面图一套；总平面图一张；房屋建设单位对房屋内各公用部位（设备间）的使用功能、服务对象具体明确的书面说明（并盖章）；房屋分套面积测算委托书。

　　2、勘丈准备

　　在熟悉图纸的基础上，准备勘丈原图。将竣工图纸缩小到外业便于操作的适当比例；一般1：200、1：500。准备好丈量工具、卷尺或简易测距仪。若用皮卷尺，出测前应校尺。准备好书写工具及辅助工具。外业编组。

　　3、实地丈量

　　按建筑面积计算规则，逐层（不同形状层次）丈量房屋外围尺寸；参照竣工图纸（施工图纸），丈量套内（商用部位内、办公部位内）独用的建筑面积。参照“公用部位情况说明”丈量房屋内非全幢公用的公用部位尺寸。

　　4、内业制图和计算

　　参照竣工图纸（施工图纸），按房地产发证规定的比例尺及要求，绘制房地产权证附图（勘丈图、正图）。图纸应分层绘制。凡是全幢公用或部分楼层公用的部位，勘丈图的相应部位注明“全幢公用”或“××楼层公用”字样。然后按“建筑面积计算规则”和“公用建筑面积分摊规则”的要求进行分摊计算。

　　测算精度要求及资料整理

　　1、房屋建筑面测算中误差Mp按照下式结果

　　Mp=±(0.04根号P+0.003P)

　　式中：Mp——房屋建筑面积测算中误差，M2。

　　P——房屋建筑面积，M2。

　　测算最大误差不超过2倍中误差。

　　套建筑面积

　　50 | 100| 200 |300 |400 | 500 |1000

　　中误差

　　0.43| 0.7| 1.17| 1.59| 2.0| 2.39| 4.26

　　最大误差

　　0.86 |1.4 |2.34 |3.18 |4.0 |4.78 |8.52

　　2、运算要求

　　（1）房屋建筑面积计算，公用建筑面积分摊以平方米为单位。

　　（2）全幢建筑面积计算尺寸与套内独用建筑面积，计算尺寸分别注记，尺寸注记以米为单位，保留两位小数。

　　（3）计算过程中的阶段性成果（如全幢建筑面积、套内独用建筑面积、分摊的公用建筑面积等）保留四位小

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