1、哪些公用面积不能分摊,不计取物业管理费?
建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中规定:按套或单元出售的商品房的公用建筑面积由以下两部分组成:
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑;
(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
但并不是上述所有都能够作为公摊建筑面积。其中不应计入的包括:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房;其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
具体到北京市,在2003年2月1日前,按规定不应分摊的公用建筑面积包括:
(1)从属于人防工程的地下室、半地下室;
(2)供出租或出售的固定车位或专用车库;
(3)幢外的用做公共休憩的设施或架空层。另外,北京市房管局在2002年12月30日下发的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》中指出,自2003年2月1日起,除上述不能分摊的三种情形外,凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐活动室等,以及居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。对于这些不能分摊的公用建筑面积,不应向业主收取物业管理费。
2、物业管理用房能计入买房公摊面积吗?
关于物业管理用房是否可以作为公用建筑面积进行分摊,建设部及各地政府部门对此均有规定。特别应当注意的是,在不同时期对于该问题的规定有所不同。
建设部于1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中规定,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积属于公用建筑面积。在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同,除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外,应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的,或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的,合同双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持合同约定的总价款不变。
北京市房屋土地管理局于1998年12月5日发布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字犤1998犦第1285号)中规定,物业管理用房为可分摊的公用建筑面积。
北京市房管局于2000年9月26日对《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》作了修订(京国土房管权字犤2000犦第369号,同时废止了京房地权字犤1998犦第1285号规定),指出商品房公用面积的分摊以幢为单位,分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。专为该建筑服务的物业管理用房可进行分摊,但是为多幢房屋服务的警卫室、管理(物业管理)用房不计入公摊面积。规定中指出,在本规定下发之日前,已申领了商品房预售许可证的项目,其该幢楼房的分摊公用建筑部位及面积已经有关部门确认的,不再变更。已领取商品房预售许可证,并已办理商品房预售预购登记的,亦不再办理公用建筑面积分摊的变更手续。
北京市房管局下发的自2003年2月1日开始生效的《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》中指出,物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房应使用设计用途为物业管理、办公、或住宅的房屋。为多幢房屋服务的物业管理用房,可以为多幢房屋分摊。物业管理用房应该分摊给业主,物业管理用房的面积进行分摊后,产权归摊得的业主所有。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的千分之四左右,但最高不得超过千分之六。按千分
3、小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有?
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定,“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有:第一,根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定,“土地使用权转移的,该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”,也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时,位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二,从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定,商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外,国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定:“在新建住宅区内,由新建住宅单位投资建设的室外配电设施,其投资又摊入建房成本的,室外配电设施产权属于居民共有”。
第三,从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分,没有住宅,也就谈不上公共配套设施,它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》:所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务;除另有规定外,任何一方不得多占、独占;开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权,以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以,公共配套设施同住宅一样,其产权所有人为小区全体业主。
第四,从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神,住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主;业主委员会代表业主行使处置权,由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。
4、开发商可以将小区的共用部位转让给他人吗?
开发商在销售完所有可销售面积后,就不享有对任何房屋以及建筑的所有权,整栋楼盘的所有权归全体业主共用。
国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定,“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”
服务于整幢楼宇的共用部位,不具有独立性。在开发商将所有可销售面积销售给业主之后,即将所有公共部位同时出售给全体业主,全体业主共同拥有这些房屋以及建筑。开发商不再享有对任何房屋及建筑的所有权,因此无权对公用部位进行处分。
建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》中规定:商品房按套或单元出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。因此,业主购买的商品房面积中已经包括了公用部位的面积,开发商无权对其进行处分。如果开发商擅自将共用部位转让给他人,就侵害了所有业主的权益。
小区的共用部位归全体业主所有,其处分必须经过全体业主的决议。即使开发商没有销售完所有房屋而享有对部分房屋的所有权,也不能擅自将小区的共用部位转让给他人。
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