商品房买卖法律问题48问（13-24问）

商品房买卖法律问题48问（13-24问）提要：买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税

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　　13.处理房屋面积纠纷的原则是什么？

　　合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　14.买房一般要交哪些税？

　　（1）印花税。（2）契税。（3）证件印花税。

　　15.买房一般要交哪些费？

　　（1）房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。

　　16.买车库交契税吗？

　　购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。

　　17.哪些财产可以抵押？

　　（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

　　（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。

　　（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。

　　（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。

　　（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。

　　（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

　　18.哪些财产不能抵押？

　　不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

　　19.哪些权利可以质押？

　　（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；

　　（2）依法可以转让的股份、股票；

　　（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、着作权中的财产权；

　　20.什么是转按揭？

　　"转按揭"是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称"转按"，延长原借款期限的称为"加按"，变更抵押物称为"换按"。

　　21.什么样的房子要评估？

　　商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。

　　经济适用房不需要评估。

　　22.什么是组合贷款？

　　组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。

　　23.什么是个人住房贴息贷款？

　　所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。

　　24.申请个人住房贴息贷款的条件是什么？

　　（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。

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