产权假日酒店－－全面挑战传统宾馆酒店经营管理模式

产权假日酒店--全面挑战传统宾馆酒店经营管理模式提要：产权假日酒店可为项目所在地地方财政带来酒店投资及房地产开发双重利税回报，并通过良好的经营业绩，巨大的行业规模

文章来源于 房 地 产(www.dichanshequ.com)

　　产权假日酒店--全面挑战传统宾馆酒店经营管理模式

　　产权假日酒店：

　　产权假日酒店是随着国民经济持续增长，法定薪假的延长，国民生活健康质量得到提高，社会中产阶层的扩大，民间资本需要更加广泛的投资渠道，国内旅游渡假市场需求发生变化而应运产生的。

　　产权假日酒店是将传统宾馆酒店的集中资本产权形式演变成明确产权单位汇集形式，使酒店资本少数股东变为多个业主。其业主数额由产权假日酒店的投资开发规模确定，业主通过购买酒店公寓套房产权获得公寓产权，酒店委托专业管理机构通过市场经营为所有业主取得投资回报。

　　由于产权假日酒店多采用酒店客房加公寓套房的项目开发模式，其公寓套房的设备配置、建筑施工成本，经营管理成本等大大低于传统宾馆酒店，其套房设施的家庭化，使套房面积大大高于标准客房，居住更加舒适，可充分满足中、低价位旅游市场接待需求，填补渡假酒店市场价格空缺。使产权假日酒店的经营从开发初期就形成传统宾馆酒店不可超越的市场竞争优势。

　　产权假日酒店的业主权益：

　　国内任何长住居民都可通过购买一套以上（含一套）产权假日酒店公寓套房产权后成为酒店业主，每个业主可每年享受假日酒店连锁的任何旅游渡假景点酒店10天免费入住权，可享受任何连锁酒店的消费优惠折扣权，可通过委托经营授权协议使房产获得投资收益，公寓房产继承、赠与、转让、出售、抵押，业主大会可对酒店经营管理参与意见，可定期审查酒店客房出租销售财务报表，可享受投资购房产权银行按揭款委托酒店管理公司转付优惠，以最少的投资，获得较大而长期稳定的投资收益，并可增加业主银行资信等级。

　　产权假日酒店市场定位：

　　产权假日酒店是针对城市工薪阶层的旅游渡假及个体投资双重需要而产生的新兴产业，其公寓销售目标为城镇个体居民。

　　产权假日酒店的租售营销目的是围绕保障业主权益而进行的必要商业活动，其租售对象为国内各地旅行社，各地地方政府及住军机构老干局，自助旅游渡假旅客。

　　产权假日酒店在经营中将更加关注开发法定节、假日外的市场接待空间，在开发设计、功能配套、经营服务又更加突出酒店渡假特色，为入住宾客提供丰富多采的夜间娱乐观赏节目，并采用消费价格杠杆优势，延长宾客入住时间。

　　产权假日酒店的所有配套服务收费将采用限制定价，独立核算的管理方式，严格控制利润指数，使所有入住宾客综合费用支出减至传统宾馆酒店永远无法达到的价位。

　　产权假日酒店将利用公寓套房完善的家庭生活设施，开展非假期连续入住宾客自助渡假服务项目，并在房价上给予较大的折扣优惠。

　　产权假日酒店的项目选址：

　　重点旅游风景区。

　　靠近重点旅游风景区，自然景观良好，有良好的公路、水路、航空交通条件。

　　周边旅游景点距离适中，分布合理，可当日往返。

　　有良好的旅游风景开发资源，并获得国家级旅游管理机构认可，交通便利，地方政策稳定。

　　相对低廉的土地价格区域，距周边城镇距离适中，经济相对发达，物产丰富。

　　产权假日酒店的开发投资运作：

　　由项目开发公司负责完成所有项目开发的全部工作，承担项目开发所需费用，并承担项目开发风险，使项目达到经营设计条件。

　　由项目开发公司选择注册酒店管理机构负责假日酒店的初期管理，并代表所有股东对其进行全程监督。

　　由项目开发公司负责假日酒店股权套房的产权销售，并完成经营机构的组建。

　　由项目开发公司与商业银行确定股权套房银行按揭条件，代办银行按揭手续。

　　由公寓套房购买人交纳公寓套房销售总价20%~30％的购买

　　首付款。

　　由公寓套房购买人与商业银行签定购房按揭手续，项目开发公司收回股权套房开发成本。

　　由项目开发公司办理股权购买人公寓套房房产证明，确认并提供公寓产权法律依据。

　　由项目开发公司承担项目配套用房的开发建筑费用，并按平均市价转入酒店总体资产。

　　由项目开发公司承担项目经营流动资金的投资，并按平均股价转入酒店总体资产。

　　由注册酒店管理机构通过酒店经营逐年收回股东投资，并为业主代来投资回报。

　　由业主委员会监督注册酒店管理机构的经营及固定资产维护，使业主房产逐年增值。

　　产权假日酒店的资本结构：

　　产权假目酒店经营总资本为：酒店公寓套房总值+酒店配套服务会所房业总值+酒店经营流动资金数额

　　权益比例按产权假日酒店经营总资本的所占百分比计算，并享有相应的权利及义务。

　　产权假日酒店的开发成本估算方式：

　　项目所在地公寓商品房开发成本+装修成本+套内设施配套成本+配套服务用房建筑开发成本

　　产权假日酒店土地使用性质：

　　项目主楼及配套服务用房为商业旅游项目用地。

　　项目股权套房为商品房开发用地。

　　产权假日酒店经营成本分析：

　　由于项目采用公寓套房的建筑开发方式，可减少不必要的大型设备投资，降低建筑层高，减少结构应力系数，增加有效使用面积，可实际减少客房建筑成本30％左右。

　　由于项目用地多选择在城市周边地区，相对城市中心地段地价，可实际减少土地投资成本40％以上。

　　由于项目采用分散业主汇集的资产组织结构，可实际减少融资成本70％以上。

　　由于采用公寓客房的建筑设计，可实际减少设备运营维修成本30％以上。

　　由于公寓套内独立供暖、制冷，可实际减少无效能源损耗80％以上

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