酒店式公寓的探讨

酒店式公寓的探讨提要：高出租率酒店公寓租金一般比传统酒店低些，但服务质量同等，住客还会有少了点约束多了点自由的感觉

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　　酒店式公寓的探讨

　　酒店公寓——condo-hotel 这类物业在拉丁美洲、欧洲很普遍，尤其在美国。美国政府上世纪 70 年代甚至对酒店公寓减免所得税，酒店公寓之所以能在美国能疯狂发展，由此可见一斑。直到 1986 年，税费改革法案方免除酒店公寓在税收上的优惠。

　　如今，美国从开发商到名牌的酒店经营商再到投资商纷纷介入酒店公寓物业，豪华连锁酒店——希尔顿（ Hilton ）、仕达屋（ Starwood ）、四季、万豪（ Marriott ）、里兹 - 卡尔顿（ Ritz-Carlton ）目前已经介入这股新鲜的酒店业和房地产业嫁接的流行趋势中，连传统上不参与住宅项目的豪华酒店品牌也开始进军酒店公寓物业，如凯悦酒店（ Hyatt ）旗下的君悦酒店 (Grand Hyatt) 、文华东方酒店（ Mandarin Oriental ）、希尔顿旗下的康拉德酒店（ Conra ）。里兹 . 卡尔顿（ Ritz-Carlton ）负责人甚至称：由于酒店公寓盈利能力比传统酒店更有盈利能力，所以公司将不再管理没有加入住宅部分的酒店，也就是说，今后只出任酒店公寓的经营管理。酒店公寓，在美国上演着一场疯狂秀，而且将继续秀下去。公寓也疯狂，这可能是前人所未料到的。

　　另一方面，美国各个开发公司纷纷与品牌酒店合作，一致努力打造酒店公寓；同时，各品牌酒店也积极介入和寻找正在开发的房地产项目，希望发展商开发酒店公寓，并且积极改造成形的地产项目和酒店，将其塑造成为酒店公寓。比如：

　　●仕达屋（ Starwood ）正与全球顶极开发商合作，希望将他所有的 ST.Regis 传统酒店都加入公寓部分，改建成酒店公寓；

　　●旧金山 Kimpton 酒店动作更快，展开了与菲勒 (Falor) 公司的合作，将其位于迈阿密 Coconut Grove （到达迈阿密国际机场方便。酒店精巧带有欧洲风格。很多房间有阳台能够观赏到海湾的景色）的 Mayfair 酒店（传统酒店）转换为酒店公寓。

　　● Falor 公司在佛罗里达州南部和芝加哥等拥有和经营着 11 家酒店公寓混合体项目，近期更是购置了芝加哥 71 酒店，将转换其为品牌酒店公寓。一边还在洛杉矶、波士顿、纽约寻找和收购其他传统酒店，希望将其转换为品牌公寓酒店。

　　【美投资商积极投资酒店公寓】

　　“酒店公寓这一混合体概念确实是今天的热门话题，所有主要的投资者和酒店级团都在关注酒店公寓这种模式，观察市场上转型和新建的酒店公寓动态，看看这一概念是否适合他们的投资计划。”史密斯旅游市场研究公司（ Smith Travel Research ）——美国主要的酒店业市场研究公司有关发言人的一番话又将投资者对酒店公寓的热衷之情生动表达出来。

　　【中国酒店公寓开发方兴未艾】

　　而在中国，酒店公寓（中国人普遍称谓“酒店式公寓”）这个概念于上世纪末开始疯狂蔓延，至今，上海、北京、深圳等城市酒店公寓遍及城市角落。“到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有 80 余个，总建筑面积在 200 万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计， 2004 年推出的 19 个小户型物业中，有 13 个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米 16000 元以上。”而深圳，笔者初步统计，号称酒店公寓的项目 25 个左右，主要分布在罗湖、盐田、福田，关外宝安区有个白金酒店（已售）、龙岗有个御林 . 高尔夫酒店寓所（正在 vip 登记中）。深圳酒店公寓方兴未艾，新建的项目尤其是罗湖的小户型项目，动则打上酒店式服务这个概念，煞是有模有样。

　　●酒店公寓成为投资回报最高的住宅项目

　　没有消费者支持，新型物业不可能火爆。以上所说的发展商、品牌酒店、投资商热衷酒店公寓的关键原因的市场认可酒店公寓，消费者追捧酒店公寓，因为酒店公寓普遍可以让消费者获得几样关键的东西：

　　拥有房产权可自住又可收租金　拥有一套产权归属自己的酒店公寓同时享受酒店服务，想住就住，不想住就委托经营者出租以收租金，三全其美，岂不比住传统酒店或者普通公寓强百千倍。

　　新鲜的生活方式　选择一种消费模式，实际是选择一种生活方式，当酒店公寓成为生活时尚——发展商、投资商、酒店经营者、购房者、求租者等等对象追随的时尚，它必然风靡全球。

　　坐在家里也可享受优质的酒店服务　酒店服务本身的附加价值，成为消费者自愿多掏腰包购买酒店公寓的关键原因之一。

　　“酒店式公寓作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，符合市场发展的方向，只要选择合适的地段并在管理上下功夫，秉承其高端特色，酒店式公寓的前景应该好于普通住宅楼。”上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿对金融报记者如此答复。

　　高出租率　酒店公寓租金一般比传统酒店低些，但服务质量同等，住客还会有少了点约束多了点自由的感觉。就中国上海而言，“中心地带以外籍人士为目标客户的酒店式公寓，入住率基本都在 80% 以上，最高的已达到 95% ，租金水平比去年有小幅上涨。”深圳酒店公寓出租情况没有统一的说法，但据笔者观察，深圳这个经济高速发达高端商务人士遍及的城市，酒店公寓更容易被高端客户认可，而丹枫白露、雅兰酒店、东海岸 . 蓝色会所等切实提供酒店式服务并有联网项目的出租率相对较高，客户认同感强。

　　高投资回报

　　在美国，酒店公寓项目投资回报率高达25％－30％，而一个传统酒店的投资回报率仅有10％－12％；在中国，酒店公寓普遍比普通公寓租金高 15 ％左右，个别案例高出很多，以趣园为例， 60 多平方一般租到 4500，比市场普遍标准高出近100％了，而丹枫白露更是高不可言，不过它的多余

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