老果园中心（Old Orchard Center）开发要点

老果园中心（Old Orchard Center）开发要点提要：从Mall of America的案例中，我们可以看到寻求独特的出路对于一个大型商业项目来说具有十分重要的意义。在MOA的规划、设计理念中

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　　美国伊利诺伊州斯科忌市的老果园中心（Old Orchard Center）开发要点

　　这是一个老购物中心翻新改造的案例，希望能够对国内的类似项目有所启发。

　　1、老果园中心的历史与问题

　　1956年，占地34.8万平方米的老果园购物中心开业，它是美国最早的地区购物中心之一。它距离连接“北海岸”和芝加哥市中心的I-94公路只有一个街区。它服务的商业区拥有120万人口，每户家庭的平均年收入超过7.1万美元。这个露天的购物中心原来拥有“马舒尔田野”、“萨克斯第五大街”和“蒙特哥莫内区”这些为芝加哥富裕的北海岸社区提供服务的核心租户。1997年，随着老果园中心的扩展，“罗德和特勒”加入了进来。

　　很多年来，老果园中心都被认为是芝加哥地区顶级的购物目的地，但是到了20世纪80年代中期，这个有着30年历史的购物中心已经失去了它在市场的统治地位。它存在的问题包括：

　　*核心租户之一蒙特哥莫内区撤离，中心里很重要的一部分地方空置起来。

　　*重新启用这座购物中心的计划也没能成功。

　　*来自北河广场，一个占地9.3万平方米的新购物中心的竞争，也开始削弱这个历史悠久的购物中心的优势。北河广场离老果园大约11.2km，其目标消费群体中有很大一部分是和旧果园相同的高收入的社区。

　　*旧果园只拥有75家小型租户，远远少于它的竞争对手的租户数量。

　　*它还缺少今天的地区性购物中心所应该具备的娱乐和餐饮设施。

　　2、老果园中心的翻新改造

　　最近的一次修复工程使老果园增加了4.7万平方米的可出租面积，差不多使它的小型租户数量翻了一番。这次修复工作增强了中心在原有的露天的、公园似的设计特点，帮助它重新成为这一市场最具影响力的购物中心。

　　再开发工程分两阶段完成。第一阶段于1993年1月开始，到1994年10月结束，它新建了一个两层的1.9万平方米的“诺德斯特姆”商场，代替了“蒙特哥莫内区”。作为“诺德斯特姆”在芝加哥地区开设的第二家分店，它成为了老果园中心发展和复兴的催化剂之一。原有规模太小的“罗德和特勒”店（5574.2平方米）被一个1.1万平方米的新店取而代之。这一阶段的再开发工程还增加了面向小型租户的新店铺，一个拥有7个电影屏幕的综合性影院，一个600座的美食广场和一个5层的有1175个车位的停车场，中心附近的一栋办公楼和一个原有的860个车位的停车场的内部都被翻修了。商业街里所有的公用区域也都被重新翻修，包括行人区、园林、喷泉、路标和图样，照明、座椅和购物设施。这些整修突出了老果园的露天设计和季节花展的特点。

　　第二阶段的翻修工作于1994年8月开始，到1995年9月结束。第二期工程的中心是一个3层的占地1.9万平方米的“美丽山谷”百货商场的建造。它是“美丽山谷”在芝加哥地区开设的第二家店。它的加入帮助老果园巩固了它具有竞争力的地位。第二阶段还增加了2层共1.4万平方米的小型零售区，一个6层的有2100个车位的停车场和一个供办公楼使用的90个车位的地下停车场。

　　新的老果园中心可出租建筑面积达到16.7万平方米，比以前净增了4.7万平方米。店铺数量从75家增加到了140家，还新增了1121个停车位。

　　老果园中心发展和修复的目标不仅是满足建筑上的需要，也是满足市场驱动的要求。中心的业主和设计部门力求保持它露天景观广场的鲜明特点，增加了步行区域的规模，并特别注意保留整个中心的开放式的视野和风景。他们还努力强调和增强原有的设计元素，如水景、园林布置和雕塑这些可以加强商业街公共区域的公用和观赏价值的设施。

　　公园规划建立在中心露天和类似公园的特点之上，把老果园的四季花园作为中心最显着的主题。规划利要求有新的园艺种类来增加多样性，还要增加喷泉、公园座椅和其他的环境设施。尽可能的将不好的场景控制在最小范围内，其余的都是英格兰风味的风景园林。每个广场都有一个独立的主题，并选择不同的园艺来渲染它的特点。新的园艺和风景园林设计都是完全“人性化”的，游人可以坐在草坪上或使用喷水池。

　　3、老果园中心的改造经验

　　*购物环境是改造的重中之重，突出商业中心的环境价值，可以将从前流失的顾客再度吸引过来；其次就是容量的扩充，包括店铺的容量和车位的容量，竞争激烈的年代，规模所带来的效益是显而易见的，它是恢复竞争力的必要措施。

　　*提早找出主要的、已有的和具备发展潜力的租户，对于在最初的规划中就保证满足他们的需求是必不可少的。这样做可以避免费用昂贵的工程延迟和施工过程中的工程变更。

　　*一旦一个购物中心开始失去竞争力，尽早介入是很关键的，要采取积极的态势，更新设施，吸引新的租户来避免中心失去形象和竞争地位。

　　*即使在寒冷的气候条件下，建造露天商业街也是可行的。但它必须建立在购物中心的实力之上，包括它的形象、地理位置、租户构成、餐馆、娱乐设施、设计、顾客和步行的方便条件。

　　以上四个案例各具特色，对我们的启发也各不相同。

　　从Mall of America的案例中，我们可以看到寻求独特的出路对于一个大型商业项目来说具有十分重要的意义。在MOA的规划、设计理念中，它强调了给予顾客更多、更新鲜的娱乐体验，甚至成为了全美知名的旅游胜地，增强了它对观光客的吸引力；并且它提供更加趣味化的购物环境，争取了顾客的滞留时间。同时，一个大型商业项目对于区域的带动意义也得到了深刻地体现。

　　Meadowhall是一个同时具有优越的人口资源及便利交通条件shopping mall的典型案例。它给予我们最大的启示在于它对于自身便利交通的充分利用和强化。在自身交通便利的基础上，将便利进行到底，使得自身的优势极为突出，这就成为它最有力的核心竞争力。另外，从Meadowhall的休闲配套上来看，它并没有MOA那样强势的娱乐配套作后盾，却依然能够吸引众多的顾客，也说明具有足够基础条件的大型商业项目，把握自身的

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