商铺返租销售的风险盘点

商铺返租销售的风险盘点提要：通过对一些案例的分析，我们总结出商铺返租销售的风险主要有以下几点：风险一：法律风险对开发商而言，首先返租销售会牵涉到一个较为敏感的话题——“非法集资

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　　商铺返租销售的风险盘点

　　售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

　　返租销售起源于六七十年代的美国，上世纪90年代中期经由香港传入中国内地。

　　在当前商业地产新的发展形势下，返租销售已成为众多房地产开发企业较为常用的一种销售方式。

　　然而，返租销售存在诸多风险，很多项目在实际操作过程中因为未能有效控制这类风险，而给开发商、小投资客及经营户造成了很大损失。例如南京的盘古·亚泰广场，是南京较早采用返租销售的商业项目，地处南京新街口最核心的正洪街广场，开盘售价高达每平米七、八万元。结果由于招商不力，开发商难以兑现最初承诺的高额返租补贴，最终导致恶性循环，使得该项目长期空置，成了南京商业最典型的“反面教材”。

　　还有江苏镇江新区的某项目，成功引进了世界500强的大卖场，其产权式商铺同样采用了返租销售的方式，结果由于定位不准，以及高估了大卖场的聚客作用，商铺经营状况一直不佳，商户与开发商多次发生冲突，给利益各方均带来了极大困扰。

　　通过对一些案例的分析，我们总结出商铺返租销售的风险主要有以下几点：

　　风险一：法律风险

　　对开发商而言，首先返租销售会牵涉到一个较为敏感的话题——“非法集资”，将面临一定的法律风险从每年百分之几到每年百分之几十，震撼人心的高额回报无疑会极大地挑起众多投资客的投资热情，在为开发企业带来得以快速回现的利好的同时，往往难以兑现的返租回报也将成为开发企业难以言说的痛，最终使得部分开发商无力履约卷款而逃，给投资客造成了极大的损失，给严重影响了社会的安定团结。

　　于是，我国各级政府都陆续出台了一系列关于返租销售的条例和规定，对返租销售采取了极为严格的监管措施。在实际操作过程中，我们的房地产开发企业需要严格遵守相关规定，避免陷入“非法集资”的深渊。

　　风险二：招商不力

　　其次，返租销售最大的风险就是招商不力。商业地产不同于住宅地产，除开发商及投资客以外，经营商家和消费者也是该领域两个极为重要的组成部分。商业地产的价值实现依赖于商家平台，而兑现在消费终端。因此，招商是否成功是关系到商业地产项目成功与否的关键性因素。

　　对于返租销售的商铺而言，返租期内的租金收益是开发企业的一项重要收入来源。 一旦招商不力，不仅无法保证房地产开发企业的短期收益，更不利于项目的成熟和参与市场竞争，开发企业自身的形象和口碑也会从中受到损害。也会给投资客造成一定的损失，甚至可能导致商铺成为“死铺”。

　　风险三：售价与租金收益不匹配

　　再其次，售价与租金收益关系的不平衡也是返租销售商铺所存在的风险之一。为吸引眼球，促进商铺销售，一些开发商往往会抬高返租比例，低则每年5%，高则每年8%，个别甚至高达每年百分之二三十。

　　然而，商铺在实际经营过程中往往不容易达到这样的回报率，尤其是对于刚刚上市的商铺而言，还需要经历一定的市场培育期。因此，投资客不因对初期的租金回报抱有过高的期望，而开发企业在制定返租比例时，则应该谨慎处理好售价与租金回报之间的关系。

　　风险四：返租并不能保证长期收益

　　最后需要提醒投资客的是，虽然返租期内已得到了开发企业给予的租金补贴，但长期的租金收益和物业增值收益能否实现还得依赖于商铺的后期经营效益。倘若招商不力或者经营状况不佳，“黄金旺铺”也可能沦为“死铺”，投资客将很可能陷入血本无归的泥潭。

　　作为投资者，在面对返租销售的商铺时，应仔细评估项目的发展潜力，要对开发企业的实力和商铺的后期招商运营体系有一个充分的了解，这样才能尽可能降低自身的投资风险。

　　总体而言，要想有效控制商铺返租销售可能面临的风险，需要从前期规划、项目定位、价格制定、销售、招商、运营等商业地产产业链的各个环节加以统筹控制，需要对市场、价格泡沫适当的在不同环节加以消化。具体如何操作，后续我们将结合案例作进一步深入分析。

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