新型商业地产发展模式呼之欲出

新型商业地产发展模式呼之欲出提要：受房市调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等紧缩政策，住宅开发商纷纷转型做商业地产。胡志刚透露，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产

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　　新型商业地产发展模式呼之欲出

　　摘要：中国房地产行业在中国前所未有的城市经济大变革中发挥了巨大的作用，这个是不可否认的，中国新型城市化的发展，房地产业的发展模式也必将要有升级转型，要充分的注意到升级转型这四个字。

　　1月17日，在南京市房地产形势与新兴地产论坛上，南京市房地产学会会长胡志刚、中国房地产策划联盟副主席兼秘书长郭井立等多位专家，对于商业地产发展提出了预警，他们认为，在房地产行业转型期间，一些企业没有做好充分准备盲目上马商业地产，导致泡沫巨大，出现不少烂尾楼。

　　受房市调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等紧缩政策，住宅开发商纷纷转型做商业地产。胡志刚透露，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目；据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平米……去年一季度，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.3%。在住宅市场的收紧之下，众多企业涌向商业地产，一旦失去理性就有可能吹大泡沫，现在看来，有些企业确实还没做好转型的充分准备，导致一些地方商业地产的闲置、烂尾，商业地产的一些风险已经有所显现，值得警惕。其次，商业地产“井喷式”发展已经不仅仅停留在一线城市，二三线城市，甚至一些小县城也“意气风发”大搞商业地产，远远超过需求。2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的“三无”（无人口、无产业、无交通）新城。少数新进入商业地产者能吃着馅饼，多数开发商只是在跳陷阱。比如2006年，北京望京已有200万平方米的商业供应量，如今，真正存活下来的商业最多50万平方米。

　　郭井立认为，商业是城市的形象，但是目前中国商业地产在发展中存在不少遗憾，表现为：开发的品质低下、经营模式落后、文化内涵缺失。造成这些遗憾的原因，首先是政府管理缺位，政府没有一个部门来管商业地产。其次是开发主体错位，商业地产90%是由房地产开发公司开发的，而绝大多数房地产开发公司主要目的就是第一轮开发以后把房子卖掉产生它的经济价值，对于商业运营考虑欠缺。

　　对于商业地产未来，胡志刚认为虽有泡沫，但随着城市化的加快，新兴城区的兴起，相应的商业配置的需求仍然在不断增加。商业地产带来的商业街、大型商场、商业综合体等，都是新型城镇化进程中所必需的。再加上商业地产提升土地价值的能力，地方政府十分欢迎商业地产，给予的政策较为优惠，因此在多数没有急剧升温和没有出现泡沫的城市，其商业地产的发展前景仍十分可观。

　　近段时间，“城镇化”、“新型城镇化”成为了热门词汇，不断被热议。“新型城镇化”是2012年底召开的中央经济工作会议中的一大亮点。由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿已经编制完成，近期即将发布，该规划称“城镇化将在未来10年拉动40万亿投资”。

　　新型城镇化改变中国，十八大报告提出了中国未来十年的发展目标，要实现新型的工业化、信息化、城镇化和现代农业化这样一个伟大的目标。新型城镇化为城镇的进一步发展带来了机遇。新一轮城镇化应该以城市产业发展为核心，实现城市人口的积聚，城镇区域的扩大，城镇功能配套完善的新型城镇化。

　　中国房地产行业在中国前所未有的城市经济大变革中发挥了巨大的作用，这个是不可否认的，中国新型城市化的发展，房地产业的发展模式也必将要有升级转型，要充分的注意到升级转型这四个字。

　　产业地产持续产生价值

　　过去讲房地产更多的我们关注的是住宅地产，其实房地产是土地和建筑物之间的关系，因此它不仅仅是一个住宅作为房地产的领域，随着市场的发展把商业地产业列入了房地产的领域，因此房地产的发展模式将会成为一个产业地产的领域，我把它归结为产业地产。我们现在看一下，比如说工业地产、商业地产、旅游地产、文化地产、休闲地产、老年地产、住宅地产等等，这些统统都是产业地产，那么产业地产跟所谓的住宅地产的差别在什么地方呢?因为住宅地产的开发主要是开发完了以后把它销售掉，销售掉以后就供业主使用了，基本上来说它的价值只是在后来的市场运行中资产本身价值的变化，它不会产生新的GDP和新的收益，而其他的产业，除了可以实现我们前面的目标以外，更重要的是它在未来的运行过程中，它将会持续的对社会做贡献，对GDP有拉动，对投资人有收益，所以未来的产业发展，我认为这个升级转型的模式由地产开发转型为地产运营模式，这个是未来的一个重大的趋势。

　　现行商业地产缺憾探究

　　中国最早的传统商业就是购物，以后就发展到了购物、休闲、娱乐为一体的多元化的商业发展阶段。由于这样的一个商业的演变，它丰富了消费市场，提高了消费水平，也满足了人们日益增长的消费需求。但是在商业的同时它对社会也有很大的共享，它满足了社会的大需求，房地产开发公司也进行了大量的开发，然后对社会做了很大的贡献，我们现在要实现的就是大的转型。

　　商业是城市的形象，但是目前中国商业地产在发展中存在不少遗憾，表现为：开发的品质低下、经营模式落后、文化内涵缺失。造成这些遗憾的原因，首先是政府管理缺位，政府没有一个部门来管商业地产。其次是开发主体错位，商业地产90%是由房地产开发公司开发的，而绝大多数房地产开发公司主要目的就是第一轮开发以后把房子卖掉产生它的经济价值，对于商业运营考虑欠缺。最后则是运营管理不到位，根本就谈不上运营管理。

　　新型商业地产呼之欲出

　　目前中国的商业主流还是传统商业，几乎没有升级换代，这个就是一个巨大的机会。第二个方面就是对于传统商业的冲击已经非常明显的，我们知道电商冲击传统商业，这个电商冲击传统商业是非常严重的，中国的销售能力在上升，但是传统商业的销售量却在下降的，所以我们做传统商业的要注意，做传统运营的也要注意，做房地产的也要注意，一定要跟我们的商用股合作，一定要跟网络合作，网络是一个全新的载体，但是人们对到现场购物的需求不管你怎么冲击它都不会改变。

　

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