商业步行街策划及经营创新

    (2)在传统商业淡季,室内步行街对消费者具有强大吸引力。
    (3)室内步行街扩展了步行街的商业空间,在一定程度上满足步行街对体量的要求。
    以深圳海岸购物广场室内步行街为例,进行创新策划
    1.室内步行街中间地带设立健康加油站,让顾客得到充分休息。
    2.以巴黎步行街风情设置5个主题区域。
    3.设置大小中庭作为共享空间,方便不同业态之间的转换。

    五、张家界商业步行街的咨询服务案例
    张家界山水天下旅游城位于张家界市大庸西路,建筑用地面积
    地块B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4

www.dichanshequ.com 749+9628=14377平方米
    合计建筑占地面积=40899平方米。

    项目策划原则
    1.充分考虑张家界旅游业与商业发展的现状与远景。
    2.旅游商场锁定旅游服务客户与游客。
    3.根据前面地形高,后面地形低的特点,在建筑策划上考虑错层布置原则。
    4.住宅电梯,方便客户上下,提高住宅档次。
    5.商业策划引入新概念,能够有效引导客户消费。
    6.旅游商业步行街与建筑外观要考虑湘西民族建筑风格。
    7.绿化率30%以上,按照优秀住宅小区高起点规划。
    表2两个方案投出产出数据对比
    商业总面积 市场对象 投资额 利润回报 租金收入
    方案1 4万平方米 外地游客 6600万元 实际销售面积2.5万平方米,利润4400万元 1500万元
    方案2 4万平方米+2.6万平方米 理性减少旅游商场面积,增加本地顾客的商场面积。外地游客+本地客户 9800万元 实际销售面积4.1万平方米,利润6200万元 1300万元
    下面具体介绍两个方案优缺点

    旅游商场方案1
    1,2楼全部作为旅游商场,3楼以上为住宅区
    12楼建筑面积为70%×2×40899=57258平方米,设定实用率为70%,指商业铺位可以发售面积。
    实际发售面积为57258×70%=4万平方米
    建议布局如下:
    二楼
    一楼
    投资估算表
    表3建筑工程、装饰与营销成本
    工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算
    建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8万元
    1.土建 670
    2.水卫消防 48
    3.电照 58
    4.自动报警 27
    舞台工程 舞台设备与装饰 200万元
    建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 1200万元
    营销费用 以客户营销活动为主 203万元
    广告及招商费用 400万元
    合计费用 6600万元
    预计售价计算如下:
    项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)
    一楼高档商业铺位 5000平方米 6000元/平方米 3000万元
    一楼中档商业铺位 10000平方米 5000元/平方米 5000万元
    一楼铺位销售合计 8000万元
    二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000万元
    合计 1.1亿元
    预计一楼铺位能够销售1.5万平方米,二楼铺位只能销售一半情况,其他1.5万平方米出租,出租收入每年1500万元。
    方案1特点:
    住宅面积较大,商业面积控制在4万平方米。预计销售收入为1.3亿元,投资为6600万元,预计赢利4400万元。
    一年内完成铺位销售投资回报最为理想,因此,前期策划与

www.dichanshequ.com 营销策划需要重点投入策划经费与人力,降低项目营销风险。
    方案1缺点:
    1.由于住宅部分面积过大,整体经济效益受到限制。住宅与商业餐饮娱乐之间存在矛盾,二楼娱乐场所噪音影响居民区。采用1、2楼全部是商业铺位的形式,娱乐部分创新受到空间限制,整体商业档次受到局限。
    2.由于方案1只考虑旅游市场和旅游客户,没有考虑本地居民商业消费,存在旅游淡季风险经营和旅游商业铺位供应量过大风险。

    方案2
    地块BFA12楼作为旅游商业铺位,三层以上为住宅,EK地块作为4层购物中心设计。旅游商业铺位与四层MALL购物中心通过风景走廊连接为一体。
    实际建筑面积计算如下:
    7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米
    70%×2×26522=37140平方米
    可以发售商业面积为37140×70%≈2.6万平方米
    K地块四层楼4万平方米策划
    主题定位: 张家界--第一MALL大型一站式购物、观光和休闲娱乐商业中心

    ②业态选择:
    第一业态,家俱、家居;
    第二业态:时装、百货、精品店;
    第三业态:演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地(全国)名吃、特色品牌店。
    通过规划安排和强有力和经营整合,三种业态有机统一,共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。
    Shopping-mall建议:
    商业"shopping-mall"建筑面积为4万平方米,共建四层,容积率为2.0, 每层面积为1万平方米,停车场面积1000平方米。

    功能规划:
    四层作为文化休闲区,具有引导人流的重要作用。
    ⑴、多功能演艺大厅:面积为1500平方米能够容纳1000人规模。舞台面积为300平方米。功能为:会议、文化演出,大型宴会,电影放映。
    ⑵、特色饮食广场:湖南特色餐厅规划面积为2000平方米,中华美食广场1000平方米,西餐厅300平方米,特色酒吧区800平方米。
    ⑶、卡拉OK厅、夜总会规划面积1800平方米,
    健康养生服务2000平方米。

    三层 女性时尚消费特区 :
    ⑴ 休闲女装、职业女装、时尚女装6000平方米;
    ⑵ 精品化妆品2000平方米;
    ⑶ 美容美发规划500平方米;
    ⑷ 女性时尚摄影室300平方米。

    二层 儿童用品世界:
    ⑴ 儿童用品世界5000平方米,
    ⑵ 男装3000平方米。
    ⑶ 引进麦当劳,肯德基各占地500平方米,
    ⑷ 儿童娱乐城1000平方米-最具特色的儿童乐园,包括儿童溜冰场等项目。

    一层 旅游用品市场:
    ⑴ 小型超市为3000平方米,
    ⑵ 7000平方米旅游用品专业市场。
    方案2投入产出分析
    表4方案2投资估算表
    工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算(万元)
    12楼商业铺位建安工程 37140平方米 803元/平方米 3000
    1.土建 670
    2.水卫消防 48
    3.电照 58
    4.自动报警 27
    EK地块四层商业MALL 4万平方米 造价1000元/平方米 4000
    舞台工程 舞台设备与装饰 200
    建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 2000
    营销费用 以客户营销活动为主 200
    广告及招商费用 400
   

www.dichanshequ.com 合计投资 9800万元
    方案2产出预计
    住宅区1、2楼旅游商业铺位2.6万平方米

    表5 产出计算表

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