购物中心管理合约的制定

购物中心管理合约的制定

    在经营管理领域里，为使经营管理顺畅，许多合约的沟通、 签定有极高的必要性，只有如此才能使签约双方都依约定的条件 内容运作，以达到双赢的目的。合约签定的整体流程不但已成为 经营管理成功的要件，也逐渐发展为专门的学问。经营管理领域 最重要的合约，即是面对许多业种安排，招商，选定商店，业主 与店东所必须签订的租赁契约。

    （一）购物中心在原拟订业种中对确定参与经营的商店应作 立场分析，自我评估项目有：

1．从所安排的业种中，逐项评估最适合的项目。
2．利用必需投入的租金、费用及公共设施使用费等成本分 析，反算投入购物中心经营后的预估营业额。
3．估算投资报酬率及其他衍生收益。
4．规划参与购物中心经营后的发展流程，包括各项专业训练及各项发展基金的投入。
5．投入购物中心经营的商店是否有特色，评估其他连锁有无整合调整营业方式的必要性。
6．运用购物中心资讯，供研发利用。

    购物中心的投资经营必须分摊庞大的经营管理成本，目的在于获得有效的资讯以供整体及个别经营者参考，作为调整、改善的依据。而无论生产商、进口代理商、总经销商或区域性、全国性经营者均可利用这些资讯，衍生许 多强化经营理念的效果。

    （二）购物中心承租商店使用管理规则要点：
    使用管理规则通常附于经营管理合约中，一则强调使用管理规则的重要性及其使用中应注意的重要项目，二则 表示承租商店认同该使用管理规则并认真执行的意愿，结合获得经营使用权的限制条件，最终目的在于体现这些使 用管理规则的重要性。其重要规则列举如下：

1．一般性限制：不可任意招贴、附记及印制未经核准的记号和标志、加装天线、布蓬。在购物中心指定处粘 贴广告文件亦需先通过主管部门核准。

2．禁止易燃、爆裂物品，且必需同意总管理处为下列活动所支付的费用分摊：促销活动、共同费用、违反规 定的罚款。

3．承租人应迅速使其约定业种经营的商店进入状况，并对下列事件负立即报告责任：火灾、灾难、损害事件等。

4．橱窗摆设及暂时堆置商品必需定时、定位，并指定货物进出门。

5．务必依照规定处理废弃物。

6．承租人必须维持商店油漆、装饰于最佳状况，呈现具吸引力的效果，并保持环境清洁、卫生，以免发生恶 臭引来蚊虫、苍蝇。

7．播放音乐应注意音量适当，不可有影响购物中形象及干扰临近商店经营的行为。

8．员工车辆停放于指定的地点，不可占用顾客停车空间。

9．展示窗及商店的照明设备应保持明亮。

10．商业经营必须注重以客为遵，将高水准的商品及服务提供给顾客。不可有拍卖、破产大拍卖等不利于形象 及不公平竞争的经营方式。

11．不得装置机器设备影响建筑物安全及购物中心其他商店的正常营运。

12．承租人不得采取投币式贩卖机器销售方式。

13．承租人有准时缴纳租金及其他必要费用的义务，不得借故拖欠。

14．承租人必须参加商店经营的组织，善终该组织约定的各种义务。

15．承租人经营商店应依购物中心订定的营业时间，不可擅自开店、停止营业等。

（三）购物中心目标管理要点：
    购物中心招商、承租、签订合约的主要目的，在于达成购物中心目标管理，奠定经营成功的基础，其要点如下：

（1）建立顾客进入购物中心的第一印象。
（2）推动购物中心重要的工作：
A、维护保养，增强观感，延长使用寿命，增加价值。
B、服务人员的素质与维护财产的安全。
C、节约能源，从采光设计构思开始及平常的节约使用。
（3）软硬件服务品质维护、施行计划管理。
（4）紧急事件管理。
（5）财产维护保养。
（6）培养专业素养。

1．确认经营管理作业：
（1）租赁契约，使用管理规划。
（2）财产的查验：目的、要求、项目。
（3）计划性工作执行情况。
（4）成本预估。
（5）预算执行及开发经营者交办任务的执行。

2．评估：
    通过事前规划、确定目标、事中执行及事后评估，调整经营方向及发展目标，达到预期的经营管理绩效，并积 累经验，培养更专业的素养。