商场营运手册

3.3 全出租中央收銀
    全出租中央收銀的營運形式就如百貨公司的營運形式。其特色是全個广场各商戶的收入由中央處理,即是由各個中央收銀台收銀,商戶沒有獨自收銀的權利。收入經營運公司扣除租金後於一段指定時間內會發還給商戶。
優點 缺點
1) 營運公司財務安排容易
由於所有广场收益會先經活宝管理顾问有限公司處理, 所以絕少出現呆壞賬的問題。穩定的收入可以減少營運公司用于追收租金方面的支出及不必要的財務安排。 1) 前期投資大
由於實行中央收銀系統需要設立多部中央收銀台及電腦設施, 所以前期投資會較獨立收銀形式為大。
2) 容易安排全

www.dichanshequ.com 商場性的大減價
當活宝管理顾问有限公司舉辦全广场性的大減價速銷時,可以較為方便及快捷。只須活宝管理顾问有限公司與各租戶達成共識後,便直接在中央收銀系統處理減價事宜,省卻各商戶的工作及各商戶間銜接的問題。 2) 轉租時程序較為煩瑣
現代化的中央收銀系統需要將租戶的各樣貨品編條碼。當轉租時營運公司需要把舊的資料從中央收銀系統移除並加入新租戶的貨品資料。這程序增加了轉租的煩複性。
3) 難以尋找租戶合作伙伴
由於商戶的收益會先經過活宝管理顾问有限公司處理及扣除租金後才可以較交到商戶的手中, 所以商戶運用及處理自己財務的靈活性會大為降低, 給人一個干預內政的感覺, 這樣會直接影響商場招租的吸引力。
4) 一定要以百貨公司攤位形式運行
要以中央收銀形式營運, 广场內的佈局必須要設計成百貨公司的開放式攤位為可行。

3.4 多業主營運方式
當大業主或開發商將業權分散賣給個別商戶,广场的業權就會被分散, 最終開發商可能會不再擁有广场的業權。
優點 缺點
1) 建築投資成本回報快
由於广场各單元會賣給散戶, 開發商可以於短時間內回本, 把資金運用于新的投資項目。 1) 難以維持商場的形象
有異於租用單元, 擁有業權的商戶不須遵守任何租戶守則及手冊內容。不合作的商戶未必會尊重商場既定的統一化原則, 破壞广场的形象。
2) 不須長期參予投資
開發商最終會賣掉所有單元, 不須要再參予广场的營運、管理及維修。 2) 影響開發商的形象
由於開發商不再擁有該广场的業權及管理權, 广场的服務質素及管理質素就難確保。這樣會直接影響大眾對開發商的印象。

四. 硬件配合
    除了一個合適的營運方式,我們還需要提供足夠的硬件去配合以達到完善的广场管理。由於本广场的保安、維修及清潔是由活宝管理顾问有限公司負責的,這裡提及的硬件主要是一些為滿足客戶而設的措施。
4.1 設置客戶服務/詢問處
由於广场主要提供不同的服務及產品,在广场內找尋不同品牌及類型的產品有一定困難,大部份顧客也需要客戶服務員之幫助。故此,在广场入口處設立客戶服務/詢問處便可直接及迅速地解答客戶之詢問。
4.2 設置商舖指引(directory)
為了方便广场使用者及減輕客戶服務員之工作量,我們可以于每層設立顯眼及清晰之商舖指引。
4.3 設置指示牌
由於產品種類繁多,在广场內分開不同區域售買不同的產品如 ... 等等,並增設指示牌於商場各顯眼位置,如電梯口等可以給予顧客一個清晰的指引去找尋目的地。

五. 如何選擇適合的租客
選擇租客時,業主首先要謹慎分析和考慮那一類商品及服務才能吸引到市內及市外的顧客郅電广场消費。接著就要考慮如何將商戶組合以配合广场的主題及希望塑造的形象, 統一產品集中地。
所以業主要選擇售賣受歡迎貨品的商舖,也要選擇售賣不普遍貨品的商舖。另外,一個大型有名氣的商戶對广场的吸引力會大大提高。所以業主可以考慮與大型租客。

六. 市場推廣
    對广场而言,其中一項能夠影響其收入的因素就是各商戶的營業額,因為營業額直接影響租戶的交租能力和續租的可能性。所以活宝管理顾问有限公司應制定一個周詳的宣傳推廣活動計劃,務求以消费者所關注的時事及話題作主題, 配合多元化的活動種類、媒體及場地,推行宣傳活動吸引大眾前來广场。

6.1 多元化
雖然广场希望給大眾一個統一及集中的形象,但是在推廣方面絕不可以用單一的媒體及活動去宣傳。
6.1.1 活動多元化
靜態 : 產品展覽、 常識展覽
動態 : 遊戲比賽等
互動 : 各專題研討會

6.1.2 媒體多元化
電視
電台、收音機
報章
期刊
傳單
電腦網絡
電子平面媒體
大樓內大型廣告板
購物中心季度刊物、觀光手冊之印制
外廣場熒幕及廣告燈箱

6.1.3 場地多元化
戶外廣場
广场中庭
广场內多個預留作活動的空間
广场展覽廳

6.2 宣傳推廣活動預算計劃
广场每年制定推廣預算計劃, 精心策劃各項宣傳推廣活動。
6.2.1 預算分配
宣傳項目(30%)
活動項目(50%)
推廣促銷(20%)

6.2.2 宣傳項目(30%)
媒體宣傳
(a) 媒體宣傳
電視25%
電台30%
報章20%
其他25%
(b) 陳列
 每年12次節日主題陳列
 每年4次大型節目(春節、端午、中秋、聖誕)主題陳列
(c) 广场刊物
 每年4次季刊, 內容環繞電腦广场的活動及資訊
 活動資料、預覽、報導
 商品宣傳
 新商品預覽
 商戶介紹
 電腦潮流資訊
 公關活動
 安排媒體採訪(定期及專題如千年蟲數位問題及流行電腦病毒問題項目期間)
 安排團體參觀及購物(旅行團/教育機構/公共團體)

6.2.3 活動項目(50%)
 各類展覽 - 電腦、打印機、掃瞄器等
 美食節/特色專題

www.dichanshequ.com 節目 - 環球美食節、國際兒童節、奧運會、世界杯等
 各類大型遊戲及比賽活動 - 電子遊戲比賽、電子老鼠比賽、數碼攝影比賽等
 商品推廣活動 - 與商戶合辦商品推廣活動
 慈善活動 - 商品慈善展銷活動、慈善拍賣活動等

6.2.4 推廣促銷(20%)
 節日商品展銷特賣
 商戶發動商品展銷
 設立展銷區在指定時間定期協助商戶進行宣傳展銷

6.3 視像及媒體配合
    广场的宣傳推廣活動會配合广场公共空間、广场中庭及外廣場陳列的視象吸引,另外可增設戶外熒幕,不停穿梭播放配合的宣傳推、新聞性、潮流性資訊。熱鬧及充滿生氣的視像及媒背景配合主題活動項目的現場氣氛,不難想象广场會對廣大市民帶來的吸引力及引導力。

6.4 配合商戶的宣傳推廣活動
    活宝管理顾问有限公司致力為广场整體形象進行宣傳推廣,為吸引大量人流而舉辦各種各樣的活動,其成功有賴於所有商戶的配合和支持,而广场的所有軟硬件配套都將提供最完善的條件,定能配合商戶自己的宣傳及商品的推廣。
(1) 广场在戶內戶外都設有許多不同形式、大小、位置的宣傳燈箱、廣告板、大型外牆海報等供商戶作宣傳用。
(2) 每季的季刊都會聯同商戶報導广场內商戶的動向及商品資訊。
(3) 广场的宣傳推廣活動將會邀請商戶聯合舉辦及協辦, 而商戶亦可主動提出建議與广场合辦推廣活動及商品展銷。
七. 交樓程序（略）

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