电梯公寓优势分析:
a、节约用地(生命力所在),电梯公寓层数的增加,小区建筑容积率成正比提高,且住宅占地与总用地之比的下降,可获得较多的空地用以布置公共活动场地及环境绿化,从而很好保持了一、二期的整体性及"休闲"的主题。
b、电梯公寓是更高级的一种居家形式。
c、电梯公寓带来的方便性、舒适性非常多,尤其对有老人的家庭,可谓物有所值。
d、电梯公寓视野开阔,位居高层的更能免受噪音与灰尘的困扰,呼吸清新的空气。
e、电梯公寓可令物业管理得以升级,是今后的发展方向,不易过时。
f、电梯公寓在建筑结构上质量要求更高,经久耐用。
g、目前,电梯成本不断在降低,质量也有大大的提高,有完善的售后服务体系作保证。
h、目前,电梯公寓的公摊经过精心设计都较小,物管费也不算高,更有备用发电机组来保证用电。
i、有效地提高了容积率
j、最大程度地展现了绿化空间,给人以轻松的感觉
k、窗景的均好性照顾得较全面,临街面楼房与内部楼房差异明显
l、局部底层架空处理令社区层次更为丰富,通透性更强
m、与一期的联结部份过渡较好,保持了中心花园的完整性
电梯公寓劣势分析:
a、电梯设施在住宅造价中所占的比例高达5%-10%,为提高电梯运行效率,一般着眼于减少电梯数量,增加客量来进行设计,易导致平均每户公共交通面积指标比较高。
b、公摊率较高,变相增加了价格。
c、电梯公寓相对多层砖混成本偏高,同一区域环境内不如买多层实惠。
d、物业管理费用增多。
e、对电梯使用及质量存在疑虑,长远的忧虑有维修费方面、更新换代费用方面及日常供电方面。
g、成都属于传统消费城市,人们通常觉得电梯公寓不太可靠和熟悉,从而在心理上不接受,引起电梯公寓的滞销。
第二部分 营销篇
通过专业的市调人员对项目及项目各项情况进行的细致深入的调查,以及我们对市场调查的研究和分析,在符合市场规律的前提下,我公司本着满足消费者需要并保证贵公司最大利益的宗旨,特拟定出以下适合都汇花园的营销计划:
一、项目优劣势分析
1、优势
A、地段好
对成都略有了解的人都知道,南门和西门是较理想的居家之地,且"南门住富人,西门住贵人"的说法广为流传,加之成都市规划建设"西延线餐饮娱乐一条街",使西门成了居家的黄金地段。
B、社区成熟
都汇花园本身地处西门福地,周边环境配套已经较为成熟,而成都市西延线因市政规划建设"餐饮娱乐一条街",创出"吃"的文化,同时也带动了其它的经济的发展。
C、整体规模
虽然羊西线竞争楼盘众多,但仅从小区整体规模上来说,都汇花园占地70亩,在此地段中的主要楼盘中,格林花园占地43亩,天鹅星座占地45亩,潮蓉花园占地32亩,而桂香庭院仅占地16亩,只有锦城花园、金都花园和香榭名苑能与本案相提并论。因此,本案在规模上占有一定优势。
D、户型优势
都汇一期就以"户型好"着称,从都汇二期的户型设计上来看,较之于一期更加完善,户型多样化,更加符活市场需要。
2、劣势
(1)、现羊西线房地产销售进入相对疲软期
由于媒体前段时间对羊西线房地产开发的过度热炒,使购房者的热情大大的消耗,房产销售进入规律性的相对低潮期, 羊西线各处的楼盘销售均未出现火爆场面,而是处于相对平静的局面,说明客户的购买行为已趋理性。
(2)、羊西线楼盘竞争加剧,本项目无明显独特优势。
A、由于羊西线受前期过度炒作,众多开发商盲目上马开发,使羊西线的房地产开发处于相对供过于求,又因大部分开发项目的定位较重叠,如本项目与香榭名苑、新天地、绿杨新村等重叠,个性优势不明显,而受制于市场的影响,不能独立于市场,从而占领市场。
B、本项目虽然位置相对较优,但是价格在目前来说,也是较为偏高的,如香榭名苑2500元/M2(均价),绿杨新村2380元/M2(均价)等,从而抵消了位置优势。
(3)、价格竞争的雏形渐显,压力加大。
由于羊西线楼盘处于相对滞销期,不排除个别项目有降价打开市场的想法,从而有可能进一步引发"价格战"。
因为各个项目取得土地的成本不同,而市场定位偏于统一,市场份额极小,若无对未来市场有极大把握,市场风险很大。相信众多的开发商都在寻找出路,如前期绿杨新村打出2088元/M2,潮蓉花园2001元/M2,价格竞争雏形渐显,谁抓住机会,谁就有成功的把握。这对本项目的压力不言而喻。
(4)、本项目价格无明显优势。
购房户最终的购买行为要以付款为标准, 而影响其购买行为的原因是多种多样的,其中最为关键的就是价格。由于羊西线客户的经济状况只能是中等偏上,无南门区域的客户实力雄厚。他们对相同区域,相同面积的房屋,多出的几万元还是相当在乎的,他们还没有对这几万元有视若玩物的心态。
如何摸准客户与市场对本项目认可的价格呢?这只有在实际的工作中去尽快把握,摸准市场脉搏和客户心理,制定合理市场单价,才是打开市场,盘活楼盘的关键所在。
(5)、现场渲染力不够,业务诉求力相对较弱。
纵然广告再好,而销售的最终完成是由售楼部来完成的,来客再多,如果售楼人员不能留住客户,抓住客户,动用合理手段,促成销售,那么所做的一切都是无效的。所以应该多从来访客户中发现客户,分析客户,讨论客户,从而抓住客户。提高来访客户的签单率,是提高售房率的关键所在。
但是,现阶段这方面工作做得还不是太完善,这极大的影响了本项目的销售。
(6)、本项目处于外化成区域所带来的影响
由于本项目处于外化成区域,无战旗小区的良好居家氛围,另外,本项目地理位置居于小区的中部,广告标识不明显,客户不易寻找和发现,也影响售房。
(7)、无羊西线引导性广告宣传
因为羊西线受有关规定的限制,广告形象的宣传受到极大地限制,不能在羊西线树立广告看板等,使客户的来访十分不便,从而影响售房。
(8)、无样板房展示
样板房在售楼中的影响不言而喻。没有它,对楼盘的影响是十分明显地,所以应尽快完善这项工作,使之能更好的为售楼服务。
(9)、一期工程的质量问题,减低老客户介绍新客户热情,影响销售。
本来二期的售房可以动用一期的老客户,利用他们的良好口碑,提高二期的售房,但十分遗憾的是,由于一期的工程质量问题,使这方面的优势尽失。
二、营销目标
1、通过我们的策划和努力,将完成如下目标(见图表)
年月
套数
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