都汇花园营销执行书

    都汇花园2期营销执行书
前言
    在房地产逐步走向商品化、市场化的今天,为了使都汇花园2期能在羊西线这百花争艳,百舸争流的竞争环境中,占据绝大部份市场空间,本公司本着以市场为起点,以消费者的需求为中心,以整体市场营销为手段,达到开发商从用户的满足中获取丰厚利润的目的,特此针对都汇花园对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地对都汇花园2期的营销进行策划安排。
    xx代理作为成熟的专业营销策划公司,深知与业主合作过程中自身责任重大,不敢丝毫懈怠,公司上下无论是案前准备还是案中销售,都将兢兢业业,以专业服务贯穿始终。
    在此,谨向贵公司给予我们这样的机会表示由衷感谢!
    xx物业代理
    2007/1/6

第一部份 市场篇
    在现今激烈的市场竞争中,市场环境始终是处于不断变化的状态中。为了提高都汇花园销售,我们组织了一支具有专业素质的市调队伍,针对项目所在区域市场进行深入细致的调查研究。

一、本案及周边市场情况的调查
    对此市场情况的调查目的是:为了进一步发现都汇花园的潜在市场和潜在需求量,掌握还有哪些市场可以开发和占领及公司在市场中的影响。
    1、市场中的需求情况
    A、消费者的承受力
    从对消费者的调查看出,在此区域置业的大部分消费者是有较稳定收入的白领一族,个体经商者和政府部门工作的一般干部,都有一定的经济支配能力。一般可支配的购房首付款在5-10万元之间(7成20年按揭),住房功能在两室二厅或三室两厅居多。
    B、本案的目标市场情况
    三室二厅双卫130-150平方米和二室二厅双卫单卫80-100平方米的户型,基本符合目前市场消费者的消费需求。从房屋总价及消费者承受的首付款来看,都汇花园完全能控制在5-10万元之间。
    2、主要竞争对手情况
    香榭名苑:一期虽然是多层,但其销售情况十分理想,在没有现场售楼部的情况下也销售完毕,在市场上留下了较好的口碑。二期规划为小高层电梯公寓,加之对面就有金牛区投资修建的一个金牛广场,占地20亩,无形中提高了香榭名苑的价值,与都汇形成了强烈的竞争对比。目前,2期销售100余套,最近将有强大的广告攻势。

二、价格的调查
    1、影响本案价格的有利因素
    A、羊西线待开发的土地逐渐稀少 
    物以稀为贵,近来在羊西线餐饮娱乐日渐盛名的同时,房地产开发也走到了白热化阶段,可开发利用的土地较少,土地由98年的50万元/亩猛增到100多万元/亩。
    B、房市逐步上升
    在众多开发商的努力下,该区域的房价略有上升,且新开盘项目特别多,在市场上造成了羊西线的房市景气的印象。
    C、金牛区政府努力营造该区域的投资环境
    如占地20余亩的金牛广场;羊西线三环外的绿色长廊,创锦西名宅等基础建设等活动,为该区域创造了良好的投资环境和居家环境。
    2、影响本案价格的不利因素
    A、竞争白热化
    为了抢夺市场,"锦城苑"尾盘每平方米降价400-600元, "绿杨新村"以2088元/m2起价,"新天地"进行变相降价,赠送装修等,引起了强烈反响。
    B、市场的价格情况

名 称

最低单价

（元/M²）

最低总价

（万元）

最高单价

（元/M²）

最高总价

（万元）

优惠幅度

香榭名苑

2050

24

3010

38

[1] [2] [3] [4] [5]  下一页