房地产估价师房地产基本制度与政策预测试题(下)

    房地产估价师房地产基本制度与政策预测试题(下)
第二部分 非选择题
三、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打"√",错误的打"?",并改正划线部分。每小题2分,共10分)
    39.抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格,多用于房地产转让交易。( )
    40.大城市划分的道路类型数目一般为4~6类。
    41.建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。( )
    42.路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。
    43.我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。
四、简答题(每小题4分,共12分)
    44.简述影响房地产价格的因素。
    45.房地产估价报告包括哪些内容?
    46.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。

五、计算题(每小题10分,共20分)
    47.某写字楼套间 建筑 面积1,000平方米,使用年限30年,该写字楼每月租金2.5万元。据调查,该写字楼造价为3,000元/平方米,家具设备原值10万元,耐用年限10年,残值率2%。据有关规定,房地产税为年租金的12%, 管理费为年租金的5%,修缮费为房屋原值的2%, 保险费为房屋原值的3‰,资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
    48.(1)有一宗地块,经可行性分析,认为受规划条件限制,开发成房地产后,预估实际销售最高价为1,000万元,而开发成本(含税费)最低为500万元,开发商期望利润为200万元。试用剩余法求取该地块最高价格为多少?
    (2)据房地产市场资料,租金水平在该类不动产中,未来月租金纯收益是建筑面积每平方米300元,该类不动产的资本化率为8%,总建筑面积5,000平方米,出租率80%。求开发该不动产的总价是多少?

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