房地产价格概述

本文提要：房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:A都是价格,用货币表示;B都有波动,受供求等因素的影响;C按质论价,优质高价,劣质低价。

    一、房地产价格的特点:
    房地产价格与一般物价既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是:A都是价格,用货币表示;B都有波动,受供求等因素的影响;C按质论价,优质高价,劣质低价。房地产价格与一般物价的不同,表现出房地产价格的特征。
    房地产价格的特征主要有下列四个:
    1、房地产价格既可表示为代价的价格,同时也可表示为使用和收益代价的租金
    房地产价格与租金的关系,犹如本金与利息的关系。若要求取价格,只要能把握纯收益和资本化率,依照收益法将纯收益资本化即可。相反,若要求取租金,只要能把握价格及期待的资本化率,即可求得。
    2、房地产价格实质上是房地产权益的价格
    由于房地产的自然地理位置有不可移动性,结果其可以转移的并非是房地产实物本身,而是有关该房地产的所有权、使用权或其他权益,所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。www.dichanshequ.com因此,房地产估价与对房地产权益的了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格,同一宗房地产转移的权益不同,估价结果也会不同。
    3、房地产价格是在长期考虑下形成的。
    一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区,但该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在不断变化,所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用,将来能作何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格(或某特定时间的价格)。在估价时,应密切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。
    4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体间的个别因素容易起作用
    这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性,使房地产不同于一般物品。一般商品可以开展样品交易、品名交易,其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬到一处作比较,要认识房地产,只有亲自到所在地观察。
    二、房地产价格的种类:
    进行房地产估价,必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格,其所起的作用不尽相同,评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。

    1、市场价格、理论价格、评估价格
    A市场价格
    房地产的市场价格,简称市价,是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
    市场价格可分为公平市价和非公平市价。公平市价,是指交易双方在正常情况下的成交价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来说也是经济合理的。反之则为非公平市价。
    公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售,买方只按其愿付的价格购入,卖方认为是最高价而买方认为是最低价,双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。
    公平市价形成的条件归纳起来有下列七个
    (a)公开市场;
    (b)交易对象具备市场性
    (c)交易双方具备充分信息
    (d)交易双方不受任何压力
    (e)理性的经济行为
    (f)适当的期间完成交易
    (g)正常合理的付款方式
    B理论价格
    房地产的理论价格,是如果将房地产放在合理的市场上交易,它应该实现的价格。理论价格不是事实,但又是客观存在的。
    C评估价格
    房地产的评估价格,简称评估价,是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。
    在评估市价时,房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,在许可买卖的制度下,专门有估价机构为交易双方提供服务,这种情况下的评估价往往会成为市价。值得注意的是,由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同,同一宗房地产,不同的估价者评估出来的价格可能不完全相同。所以为求评估价格客观合理,必须建立健全估价制度,制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说,具有丰富经验的估价人员评估出的价格,较接近于市价。
    评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。如用市场比较法评估求得的价格称为比准价格,用成本法评估求得的价格称为积算价格,用收益法评估求得的价格称为收益价格。
    由上可见,需要评估的是客观合理的价格,而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的价格,这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所,一个良好的评估价格=公平市价=理论价格

    2、土地价格、建筑物价格、房地价格
    这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种:土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。
    A土地价格
    土地价格,简称地价。如果是一块无建筑物的空地,此价格即指该块土地的价格;如果是一块附有建筑物的土地,此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。
    同一块土地,在估价时考虑(或假设)的"生熟"程度不同,会有不同的价格。土地的"生熟"程度主要有下列六种:(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿,支付征地补偿费;(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓"三通一平",通常是指路通、水通、电通和场地平整;(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地,如已做七通一平的土地。"七通"是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件,"一平"是指土地平整;(d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置,支付拆迁补偿安置费(f)已做拆迁安置的城市空地。
    B建筑物价格
    建筑物价格是指建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价,如购买一套商品房的价格,购买一栋别墅的价格,通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内,与这里的建筑物价格的含义不同。
    C房地产价格
    房地价格又称房地混合价,是指建筑物连同其占用的土地的价格,往往同于上述人们平常所说的房价。
    对于同一宗房地产来说:
    房地价格=土地价格+建筑物价格
    土地价格=房地价格-建筑物价格
    建筑物价格=房地价格-土地价格

    3、总价格、单位价格、楼面地价
    这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。
    A总价格
    房地产的总价格,简称总价,是