房地产价格基础知识培训提要:前期工程费前期工程费主要包括以下几个方面:三通一平费:是指为了房屋的建筑施工,需要进行的如建筑地块上的土地平整
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一、房地产价格构成
房地产价格主要由以下十个方面组成:
l、土地取得费用
有四种情况:一是征用农地取得土地的征地费;二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费;三
是通过政府有偿出让取得土地的地价款;四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。
2、前期工程费
前期工程费主要包括以下几个方面:
三通一平费:是指为了房屋的建筑施工,需要进行的如建筑地块上的土地平整,以达到通电、通路等投入的资金。
地质勘察费:是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。
规划设计费:是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。
3、房屋建筑安装工程费
是指建造房屋所需的工程费用,是施工企业建造房屋的出厂价格,包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等;
4、基础设施建设费
包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯,绿化、环境等基础设施的建
5、公共配套设施建设费
6、经营管理费
指房屋由生产过程转入流通过程中,即由房屋建成到出售过程中,房屋开发经营单位的管理人员所
7、销售费用
是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。
9、利息
是指为建造房屋而向银行借取资金的利息,包括融资过程中的各种费用,如资产评估费、抵押登记费、保险费等,自有资金也视同贷款计算利息。
9、税费
税费是应向国家缴纳的费用的,反映了单位或个人对国家的贡献,税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。
10、利润
利润是房地产开发经营单位应得到的收益,是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现,是企业扩大再生产的资金来源。
二、影响房地产价格的因素
房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果,主要有以下九大类:
1、供求状况:房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。房地产的供给一定,其需求增加,则房地产的价格上升;房地产需求一定,而其供给增加,则房地产价格下跌。
2、理化因素:是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素,如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度,降水,天然周期性灾害等。
3、环境因素;是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素,包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。
4、行政因素:是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、税收政策、交通管制等。
5、经济因素:指影响房地产价格的各种经济因素,如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。
6、人口因素:房地产的需求主体是人,人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等,都会对房地产价格有很大的影响。
7、社会因素:主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。
8、心理因素:心理因素对房地产价格的影响不可忽视,主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。
9、国际因素:主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地产价格的影响。
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