本文提要：商业物业通常有八种分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销售方式分类和物业产权分类。
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业房,商业物业的功能多样化,既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能,又能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
由于商业物业的多样化特点,使物业的分类也有多样化的特点,有助于我们根据不同的物业种类,制定有针对性的营销策略,不同类型的商铺可以采用不同的销售方式,即使同样的商铺也可以有完全不同的销售策略。商业物业通常有八种分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销售方式分类和物业产权分类。
<一>按市场形式分类
按市场形式分类是商业物业最常用的分类方法,市场形式受物业的开发方式制约,根据物业的整体规模和开发方式形成三种市场形式:大型商厦、专业市场和小区商铺。
大型商厦是购物中心形式的大型商业物业项目,商厦由多个百货公司、超级市场、专卖店、连锁店组成,是城市商业的重要活动场所。
专业市场是指以专门经营某一特定类别商品或服务的商铺,形成以专业性经营的最大特色兼营批发及零售。专业市场选址不论是在城区或是郊区,兼营均讲究是否能"成行成市",市场上成熟的龙头市场可以转变和带动周边连片商铺的经营方向,如在广州火车站附近一带,现已形成可以白马服装大厦为龙头的服装批发中心区域,业务辐射全国各地。
小区商铺是住宅小区的配套设施,商业规模较小,无具体的经营规划。
<二>按物业用途分类
按物业用途分类是一种传统的分类方法,将物业按用途分类在项目营销过程中,仍然具有很重要的知道意义,不同的用途有不同繁荣目标客户,营销推广策略各有不同。按物业用途分类可将物业分为:购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发及商贸中心和餐馆及美食广场等分五类。
购物中心是指由开发商统一规划,在经营机构的统一管理下,由众多商户集中经营多种商品或服务的大型的、多功能的、综合的商业物业。www.dichanshequ.com购物中心是社会发展和经济发展的必然产物,在西方发达国家,购物中心()已是一个国家经济发展的重要组成部分,能满足消费者购物、休闲、娱乐、观光、社交等多种社会活动需求,规模较大的购物中心项目因有吸引和聚集人流的功能,能带动区域商业发展,形成以购物中心为核心的区域商业中心,甚至会影响到一个城市的规划格局。现阶段我国的购物中心多建于城区的大型商厦内,这点与欧美国家的购物中心选址方式截然不同。
小区配套商铺基本是小型店铺,服务对象以小区住户为主,发展商建设商铺的目的是满足住户的日常生活需要。
目前,市场上各种各样的专业市场大行其道,基本上包括了各类商品,最典型的专业市场莫过于装饰材料城、家具城、电器城、电脑城、服装城、皮革鞋类市场、食品市场、文具玩具市场、汽车市场项目,其经营品种均具有非常明显的专业性特色。
批发及商贸中心规模宏大,主营批发业务或贸易业务,经营上具有专业市场性质,物业多建于近郊的交通要道附近,以便应付大批量物流配送运输。
<三>按建筑特征分类
按物业的建筑特征分类,重要可分为商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街露天商铺和地下商铺等五类。
商业大厦是大型的商业物业,我国的商业大厦多建设于城市的商业区或交通交汇点,如商业步行街概念物业成都春熙路商业街。住宅区商铺是住宅物业和附属物业,通常建在住宅物业的首、二层。临街商铺多建
本文提要：商业物业通常有八种分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销售方式分类和物业产权分类。
于道路的两旁、住宅的楼下。步行街露天商铺是步行商业街的临时商铺,仅在步行开发时设摊位。对于南方人来说,由于气候关系,对地下商城热情远远没有北方人高,在冬天,地下商城能吸引很多即怕冷、但又想逛商店的市民,与地铁站相连,成为近期几个建有或正在建地铁城市的最有特色的地下商城。
<四>按物业区位分类
按物业区位分类是根据项目的地址来确定物业的特性,可分为商业物业、住宅区物业和近郊物业。除了选址不同外,不同区域的项目的经营品种会有很大的差别。
商业区物业构筑大型购物中心,以经营上档次、上品位的商品为主,攀枝花泰隆国际商业城就是一个典型的个案,通过几年的经营,已逐渐成为攀枝花市的商业名片。
住宅区物业以经营市民日常生活用品为主,是为方便住户解决柴米油盐的问题而设立。
由于中国国情和人们生活习惯的差异,决定了我国的近郊商业物业与国外的近郊商业物业有着本质的区别,西方国家由于汽车的普及率高,因郊外交通方便、能设立大型停车场,更重要的是郊外有地价低廉的优势,很多大型的购物中心便在郊外找到根据地,从20世纪60年代开始,我国各大城市不断有大型的郊区购物中心崛起。而我国居民的活动范围重要是靠公共交通工具来分,中国人还存在进城消费的习惯,由于郊区交通状况的限制和缺乏可以依赖的大量居住人口,导致大型购物中心缺乏足够的目标客户群体,决定了郊区物业建成以大众作为主要消费对象购物中心的条件尚不成熟。我国的近郊商业物业目前仍以经营大型批发业务的商贸活动和物流配送为主。
<五>按经营方式分类
按经营类别划分,可将物业分为统一经营物业和分散经营物业.
统一经营方式以产权酒店和商务公寓采用较多,商场只有由发展商返租经营的物业才采用统一经营方式.大部分商业物业(除发展商返租外)都采用分散经营方式,由商铺业主或商家按各自的经营理念独自经营.
<六>按经营类别分类
按经营类别划分,可将物业分为综合经营项目和单一经营项目.
综合经营项目如大型商厦、购物中心、小区商铺,经营品种丰富,包罗万象,是功能综合的商业物业。单一经营项目是经营某一类型商品或服务的项目。如专业市场和餐馆及美食广场物业经营品种单一性业务。
<七>按销售方式分类
按经营类别划分,可将物业分为销售物业、租售物业和出租物业。
不同的销售方式,商铺的营销方式和经营方式也就产生明显的区别。在我国,发展商要尽快回笼资金,有产权的商铺多以销售为主,现阶段大部分物业的开发商都是地产开发商,开发项目往往不是以商场经营盈利为目的,而是以销售物业盈利为目的,发展商既不是物业的业主,也不是商场的经营管理商,在物业销售完毕,发展商即抽身离去。
为了达到更好的销售水平,发展商介入到商场的经营事务中,在商场还没有竣工的时候,提前开始了招商引租的工作,通过租户商家的积极参与,以带租约的商铺来吸引更多的投资者来买商铺,于是,便产生了既售又租、租售结合的物业,其实,租售物业最终的目的还是销售物业,带租约发售是商业物业营销中最有效的方法之一。
国外大部分商业物业基本不进行销售,以租为主,开发商是地地道道的商业经营管理者。开发物业的目的是通过物业租赁,收取物业租金来达到盈利的目的,开发商本身就是经营管理商,是商场的所以者,与所有商户一起开展经营活动。(来自:www.dichanshequ.com)目前,北京、上海、广州、深圳等地一般资金实力雄厚的开发商,将物业发展作为长线投资,以收租为业,如果商场经营得法,一般在几年内即可收回全部投资,以后还有长期的、不断增长的租金收益,比销售物业短期获取的利润多得多。
本文提要：商业物业通常有八种分类方法,包括:按市场形式分类、按物业用途分类、按建筑特征分类、按物业区位分类、按经营方式分类、按经营类别分类、按销售方式分类和物业产权分类。
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