一.消费者投资分析
这几个月来,天河最活跃的基本是一些中小楼盘。一方面是由于大集团旗下的楼盘供应量趋于减少,而且价格高涨;另一方面是由于中小楼盘趁着好市道纷纷推出新货吸引客源。从这些楼盘的经营之道来看,大致可以分为如下几种:
借势型:小型房地产企业没有与大盘较劲的实力,于是就借"势"经营。城市假日园就是一个明显的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家园的地理优势,等邻居把市场的势造足后,就在周围做"迷你型"小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。通过差异化定位、以总价适中的小三房为主打的策略,该盘在黄金周期间回笼资金超过千万元。
个性型:个性化的楼盘总是能吸引消费者的眼球。理想·蓝堡国际、东王景花园和新出炉的东方都会广场"上寓"都属于这种。在天河公园周边楼盘价位陆续走高,以大户型为主打的情况下,东王景花园以普通两房、小三房也可望到天河公园景色为卖点,吸引了众多白领;理想·蓝堡国际则以单层空中花园、宽楼距的单边户型等新设计吸引注重生活环境的买家;而东方都会广场"上寓"则以天河区从没出现过的中空小复式设计及150%的实用率吸引了众多首次置业者及投资客。在十一黄金周,这些楼盘现场虽然都没有活动,但却能吸引不少来看楼的实客。
实惠型:有些楼盘虽然个性不明显,但凭借方便的地理位置和实惠的总价,也能迅速消化不少货量。例如近期新开盘的豪景花园和雍景台新一期。雍景台位于天河区政府对面,和周边的楼盘普遍售5800元/m2的单价相比,该盘5000元/m2带装修的价格自然显得很吸引。而豪景花园则靠近天河北,但总价只须15万~50万元左右,对于天河北附近上班的白领吸引力也不小。
二.地理位置优势
出于对天河公园优势资源的看好,天河公园周边楼盘定位都基本走中等偏高策略,户型上基本以100-170多平方米的3-4房大户型为主,如华港花园、东方新世界等等,市场反应普遍较好,特别是华港花园,100平方米出头的户型因为实用率高,厅房间隔实用,向来都是市场主打。国庆新出街的第三期产品,据悉在户型上还更有所创新,价位也将略有调整,估计将更受买家欢迎。另一引人注目的是新盘理想花园的100平方米上下的二房半户型,5300万-6000万/m2的均价,目标直指30-40岁企业中高收入阶层。
另辟路线是的不同的是东王景花园,由于看好周边数量庞大的年轻白领消费群,东王景花园瞄准这一市场空间,推出60-80平方米的小二房、小三房户型,还有部分35平方米左右的单身公寓,东王景花园4700元/平方米的定价又相对较低,可说是进一步丰富了该区域的产品类型及价格档次。
三,产品定位
天河公园板块将出现更多元化竞争的局面,更能满足不同买家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商务配套,令天河公园板块渐成为周边白领、企业主管、高校教授等中高端客户群体所看好的地段,因此,在广州市楼价一片降价声中一直平中有升,相对较为坚挺。东方新世界等定位较高楼盘单价达6000元/平方米以上,普通均价都大抵在5500元/平方米,区域前景让人乐观。 天河公园方圆几公里内,是高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集的地方,也是广州市内新广州移民人口最多的地方。正因为看好这一庞大消费群体,新世界地产、美林基业、合生等地产大鳄近年来都纷纷在此圈地推盘,除东王景花园、理想花园、历德雅舍三大新盘外,珠江投资在加拿大花园前的地块、理想集团在东方新世界后的地块都相继传出将动工兴建新楼盘的消息,估计明年中期,天河公园板块至少还将有二个新楼盘出现。
四,销售情况调查
华景新城
物业类别:住宅
建筑类别:高层洋房,多层洋房(带电梯) 参考均价:5600元方米
物业管理费参考价:1.5元/平方米 容积率:1
楼盘简介:翠安侬苑--华景新城全面升级的经典之作,具备更优的规划、户型、环境以及智能通风隔音系统、净水系统等超前设施,法式风格园林
公交线路:210、240、549、248、296、518、50等巴士线经过社区门口,区内设有18、178、194的巴士总站。在天河北路华景段开通后,拟增加"华景新城-天河北―环市东"商务圈的屋村巴士(15分钟1班)和新福利191路.
五.高层单位未来主流
高层住宅开发量的激增自然不会是开发商的一厢情愿,其背后源于市场强有力的消费支撑。而在数年前,多层住宅一统楼市,高层住宅还几乎被市场视为鸡肋。对高层住宅逐渐被市场接受,并逐渐火爆,有关业内人士指出,从发达国家城市的发展历程和我国先进城市的发展现状来说,高层(包括小高层或超高层)建筑始终是主城区房地产市场的主流产品。武汉市城市建设步伐的不断加快,房地产市场的愈加规范,都给高层住宅革命的爆发提供了优质的土壤。仔细分析高层住宅越来越受到开发商和消费者青睐的原因,主要基于内外两方面的原因,外因主要是:首先,开发高层住宅是实现城市总体规划的需要。现在武汉市的高层住宅不是多了,就武汉的城市规划而言,其建筑空间布局应该是高低错落,而武汉目前多层多了,而高层少了,使整个城市极不协调。从现代城市发展要求来看,必须迅速改变这一现状;其次,随着土地储备制度的实施,土地价格上涨已成现实,为了节约土地资源,适应新情况下的市场要求,开发商必然会选择高层开发。,政府必须通过一系列手段节约土地资源,保证城市建设用地的可持续发展,而开发高层住宅,对于实现这一目的,有着直接的裨益。同时,高层住宅本身的某些优势和产品设计的升级换代,也使消费者逐渐认同了这一住宅形式。比如高层住宅在采光通风性能、视野等方面,就有着比较明显的优势。近一两年来,高层住宅的设计有了长足的进步,这是它能够吸引消费者最为关键的原因。比如,目前高层住宅较好吸收了多层住宅进行大面积绿化的特点,在无法做"地文章"的情况下,开始向天空要绿地,利用裙楼的空地,或者将某一楼层做架空处理,进行园林设计。以往消费者比较关心的住宅实际使用率的问题,通过合理的设计,也有了大幅度的提高,比如楚天都市花园的实际使用率就达到了81.09%,与许多多层住宅已不分上下。据楚天都市花园的开发商介绍,这是许多购买楚天都市花园的业主看重的因素。
六,人对住宅的要求
近几年来,由于国家大力推行住房制度改革,采取各种措施鼓励住房消费,房地产业成为拉动经济增长的一个重要产业。我国的住宅业经过20年来每年20%的高速发展,城乡人均住房面积均比原来提高2倍以上,从而宣告了住房严重紧缺时代的结束,住房需求正从生存型向舒适型转变。人们对住房要求不再局限于居住的基本需要,文化含量的高低日益成为人们选择居住的重要标准。家不仅是生活的一种需要,更是一种归宿。随着社会的进步,随着人们生活水平的提高,真正意义上的住宅产品应该是营造家园,从而显现居住的最终价值。而所谓居住的最终价值就是住宅作为历史文化,应当是地域性、民族文化和现代建筑艺术的完美统一和交融。住宅是一个几十年甚至上百年的工程,不但要讲究质量,而且要注入文化,这样才有永恒的生命力,有文化的建筑才是有灵魂的,才能为历史所接受,才能作为文化精品流传后世。一幢住宅,如果没有融入文化,犹如一幅没有灵魂的作品。为什么100年前在广州建造的花园别墅,至今仍被视为优秀建筑?为什么广州外滩、衡山路的建筑仍然使人流连忘返?我认为其本质不在于地段原因,也不单纯是建筑用材所致,而是高明的建筑设计师在独具匠心的设计中留下了时代文化的烙印。世界着名建筑大师贝聿铭说:"建筑是有生命的,它虽然是凝固的,可在它上面蕴含着人文思想。"所有这些,都需要我们对人文住宅进行深入的理解。所以,现代住宅开发要从顾客与市场需求出发,倾力打造、精雕细琢环境和房型,完善设施,营造家园、彰显文化。目前,住宅建造业正在经历着一场技术革命,从建筑材料、现场施工到物业设施配置不断创新。市政交通、快速干道、地铁、轻轨
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