摘要 从实务的角度出发,系统阐述了如何将市场比较法用于宗地地价评估。文中首先论述了市场比较法的基本原理,然后对宗地地价影响因素修正系数的测算方法作了详细的说明,最后给出了利用市场比较法进行宗地地价评估的一个应用案例。
一 引言
市场比较法是指在求取某宗待估土地价格时,可将待估土地与较近期内发生交易的类似土地进行对照比较,并根据已发生交易的土地价格,经过各种因素修正后,求得待估土地价格的一种方法。
市场比较法是国际上较为通用的经典估价方法之一,也是最重要、最常用的估价方法之一,由于这种方法具有现实性,符合当事人的经济行为,具有较强的说服力,所以只要有类似的适当土地交易案例,即可运用这种方法。
市场比较法是以商品的替代原则为其理论依据的。根据一般的商品价值关系,在同一市场中,应该有两种市场行为的存在:一是具有相同使用价值和性质(效用)的商品,应该具有相同的价格,即完全替代原则。二是在两个以上具有替代关系的商品同时存在时,商品的价格是经过它们之间的相互竞争后产生的,即具有替代关系的商品,其价格会相互影响,并趋于一致。具体到地产商品来说,当市场上有效用类似的地产同时存在时,它们的价格就会相互牵引,相互接近。
土地使用权作为商品进入市场后,某宗地交易的价格必须受到同它具有同等效用的替代土地价格的影响。可以设想,一个土地购买者,在要购入某块土地时,会尽可能地掌握市场上目前与之具有相同效用的土地价格水平,而不会以高出市场价格的水平来购入这块地。相反,作为卖出者也不会乐意以低于市场价格的水平将这块地卖出。由此可见,运用市场比较法估算宗地价格,不仅有它的现实性,而且有可靠的理论依据。
我国在市场经济条件下,土地使用权转让价格的评估将呈现出蓬勃发展的趋势。随着我国土地使用制度改革的不断深入和地产市场的进一步发育和完善,市场比较法在土地估价工作中的应用前景将十分广阔。
二 市场比较法的基本原理
1.市场比较法的一般步骤
运用市场比较法一般可按下述步骤进行:
(1)广泛收集交易资料
运用市场比较法进行地价评估,必须以大量的交易资料为基础。交易案例资料的收集,其内容一般包括土地位置、面积、形状、用途、交通情况、周围环境、交易日期、交易价格、地上物状况、交易双方的基本情况以及市场状况等。
(2)选取可供比较参照的交易案例
供比较参照的交易案例必须符合以下条件:
①应与被估地产的估价期日相接近。
②与被估地产所处的地区应相同,或在同一供需圈内的类似地区。
③应与待估土地属同一交易类型,土地的使用性质相同。
④该交易案例必须为正常交易,或可修正为正常交易。
⑤应是宗地个别因素基本一致,能作个别因素比较的案例。
(3)进行差别调整
差别调整又称差异因素修正,修正角度可分为以下五个方面:
①时间差异修正
②交易性修正
③品质修正④公允性修正
⑤政策性修正
(4)确定待估土地价格
运用比较法评估土地价格时,一般会有几个或多个评估比较参照案例,因而,经过因素修正后也会有多个比较参照价格,将多个比较参照价格求算为待估土地价格的方法有多种,比较可取的方法是加权平均法,即通过计算交易案例的方差,进而确定交易案例的权重,再根据权重和修正后的案例价格计算出加权平均值,作为待估土地的价格。
市场比较法的基本公式是将可比案例放到待估地产的条件下,修正为待估地产条件下的价格,因此其基本公式为:
P待估=P比较×L1×L2×L3×L4×L5
其中:L1——时间修正系数,
L2——交易地修正系数,
L3——品质修正系数,
L4——公允性修正系数,
L5——政策性修正系数,
在进行比较修正时,应以待估房地产的状况为基础,将其分值定为100,比较案例与它逐项比较打分。对于时间修正系数,其修正实质是求不同时点的等值价格,其结果不受比较基准确定的影响。因此,为计算方便,我们以可比案例交易日期的价格为基准,通过变动率修正,得出估价时点的价格。
具体公式:
三 影响因素修正系数的测算
1.时间修正系数
很显然,在所确定的比较参照案例中,其地产交易发生的时间不可能与待估土地价格评估期日相一致,一般前者发生在先,后者在后,在相差的这段时间里(通常不超过5年),随着经济的发展、城市建设综合效益的提高,或由于经济的衰退、投资方向的调整等因素影响,土地价格也会发生涨落。如果所选比较案例是最近发生的,与估价日期非常接近,地产价格无变化时,可不进行时间修正;但当地产价格有明显波动时,就必须进行适当的时间修正,使价格适合估价时的市场实际情况。在取得比较交易案例地产交易期日的地价指数和待估地产评估期日的地价指数后,就可以用下面的公式进行时间修正:
2.交易地修正系数
交易地是地产评估中不可忽视的一个重要因素,因为交易地的不同,即交易市场的不同,会导致价格上产生差别。尽管比较参照案例要与待估土地相邻或在同一供需圈内,但仍不能排除市场与市场间的差异。所以,当待估土地和比较参照案例分别处于不同的市场时,就必须从交易地角度对比较参照案例的价格进行修正,以确保评估结果的严密性与真实性。
修正系数可直接用公式求得:
其中:Pi1——被评估土地所在交易市场第i种类型土地的市场价格
Pi2——比较参照案例所在交易市场第i种类型土地的市场价格
wi——第i种类型土地市场价格的权重系数且
3.品质修正系数
品质修正是市场比较法差异因素修正中最重要的部分,因为品质修正包含了很多内容,这些都是进行修正时必不可少的。这里的品质可以指:交通便捷度、繁华度、环境状况、土地使用年限、土地容积率、土地面积、形状、地质条件、临街深度等,凡是与宗地个别因素相关的,都可作为其品质之一。品质修正就是纠正比较参照案例与待估宗地间的个体品质差异,使其具有可比性。品质修正主要考虑以下四个方面。
(1)综合环境修正
土地存在于一定的环境中,并受环境的影响和制约,随着社会的发展,土地购买者对自己所购买的土地周围环境条件的好坏要求越来越高,因此,在地价评估中,环境因素也显得越来越重要。本文所讨论的综合环境是指广义的环境,主要包括四个方面:公共设施、服务设施、公共交通、环境卫生等。从研究环境系统的各要素出发,进行计量,便能对整个环境系统作出评价。其综合环境修正系数为:
Z1——待估土地环境总分
Z2——比较案例环境总分
(2)使用年期修正
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用年限的长短直接影响可利用土地并获取相应土地收益的年限。一般如果土地的年收益确定后,土地的使用期限越长,土地的总收益就越多,土地的利用效益也就越高,土地的价格也会因此而提高。所以,使用年期修正是十分必要的,通过修正,可以清除由于使用期限的不同所造成的价格上的差别。
假设在k年内土地的纯收益是永续的,且为不变值a,还原利率大于零且为不变值r,土地使用年限仍为k,则按照等比数列求和公式计算地价总量为:
那么,如果对土地使用年期进行修正,可近似地认为待估土地和比较案例的年纯收益是相等的,则修正系数如下:
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