6、当地人普遍认为，唐海县最具消费能力的人群，“大都是和石油有关的人”。唐山市冀东金鼎房地产开发有限公司开发的四季花庭小区占地230亩，总建筑面积18.4万平方米，是唐海县目
由于有大量的流动人口存在，唐海县房租价格也颇为可观。一套面积在90平方米的两居室，年租金可达1.8万元左右。
7、不但如此，在唐山市下属的各区县中，唐海被普遍认为是生活成本偏高的县。唐海县最集中的商圈是唐海百货和商业街，其经营档次和唐山市区并无明显差距。走访时看到，除了100元到300元的“大众价位”之外，班尼路、华伦天奴、艾登堡、七匹狼、劲霸等国内外知名服装品牌的专营店均已在列，且大多不打折扣。
（二） 其次，要详实了解居民消费习惯和生活习性。把握消费心理，制定出切实可行的产品策略。这是操盘成功与否的先决条件，决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行和达到预期的理想目标。
1、唐海地区“离谱”的住房高价，主要是市民购房的非理性消费造成的。据其介绍，目前唐海人均住房面积已排在全国前列。但社会评价过多地附加于消费，使唐海市民形成了“爱面子”的心理，追求居住环境的“排场”，同样造成了房价居高不下。
业内人士分析，唐海目前的住宅房屋出售价格，并不是平动上升，而是呈现出一种突跳的状态。实际上唐海普通市民的收入水平并不高，但由于文化娱乐等消费观念的淡薄，使许多市民更情愿将家庭积蓄用来购买住房，因此原本2000-2500元/平方米的合理房价，攀升到目前3600元/平方米起价的高度。作为每月收入千元左右的普通工薪人员，目前“拼命投资住宅房屋”的现象，已经影响到了正常的生活质量。
2、此外，大平米高价住房唐海热销的原因，还在于许多原本拥有小平米住房的居民，将原先住房出售后，更换住宅有更高的需求及首钢的大搬迁。首钢集团董事长朱继民接受记者专访，当记者问到首钢搬迁最受益的是不是河北唐海县时，朱继民回答说：“我们去之前，那里的商品房大概每平米1100至1200元，现在每平米3000元都买不到。原来那个城市到晚上就像农村一样漆黑一片，现在却是灯火通明。
（三）制定合理的传播途径。在大城市，报纸成了楼盘广告的首选媒体。但在唐海县则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。在推广策划时，许多策划人往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候会发现结果往往事倍功半。细分一下，小城市也有小城市推广的优势条件，发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告就成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择。因此在唐海县必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。
（四）广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了唐海县人们对广告接受的差异和认可度。必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。不同区域的人们在观念上有很大的差异化，也就决定了对新鲜事物的接受程度和能力不同。
（五）整理适合当地特点的销售说辞。如果你的销售说辞过于专业，客户可能如听天书，根本就不知所云。当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。所谓的看人说话，其实就是找到“共同语言”。
（六）良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在唐海县真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式。
（七）注意品牌的累积，通俗讲就是“好名声”。一般来说，开发商在一个地段做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。
三、唐海县开发特点和赢利模式：
优势
跨地区发展的企业都是按照市场经济的方式运作，从市场需求的角度定位市场，设计产品，营造环境、强化服务，容易以优质的产品、服务和信誉取得当地人民和政府的信赖，
劣势
跨地区发展的最大风险就是得不到当地政府的支持，以致于根本无法同当地开发商竞争。
目前房地产企业的竞争主要集中在六个方面
A\获得土地的能力
B\资金实力
C\设计规划能力
D\品牌感召力
E\成本控制
F\产品质量（包括建筑质量、服务质量两个方面）
目前，唐海县的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个模式：
随着房地产开发企业的职能日趋于专业化，房地产企业的竞争优势主要体现在决策和投资以及对各阶段价值活动的资源整合和控制上。
这种以决策和投资为核心的经营策划能力和资源整合能力的高低一般由企业经营层的能力所决定。
此类住宅项目的最大卖点就是做城市终极置业物业，把项目做成全城鼎级小区，创造一种全新的生活方式，吸引县城、首钢、油田高端人群。
2、放大社区商业价值。
一般县城的商业比较分散，多为传统的临街铺。所以在唐海县城的开发模式上，一种表现是：住宅小区最大限度地增加商业面积，拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅没赚头，真正赚钱全靠商铺。在有的城市甚至就出现过“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。
第二种表现是：开发大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。有不少三线城市的鼎级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。
3、宣传造城开发，争取政策支持。
首钢的搬迁已经让唐海县的房价飞涨了100%以上，政府从房地产开发的税收中受益；因为买房是要交税的，房价越高，交税的基数就越大，政府从房产交易中收获的真金白银就越丰厚，而且同时可拉动该县的GDP增长率，让房地产的发展来拉动消费，带动GDP的增长，这是对地方各级政府的考核硬指标。因此享受一些优惠政策是无可厚非的。
4、开发高密度准经济适用住房（增加容积率相对降低价位）。
根据业态规划，哈夫的“概率模型”完全从消费者的立场出发，经过调研，实际上唐海普通市民的收入水平并不高，原本2000-2500元/平方米的合理房价，攀升到目前3600元/平方米起价的高度。作为每月收入千元左右的普通工薪人员，已经是不小的压力。目前市民“拼命投资住宅房屋”的现象，已经影响到了正常的生活质量。
开发高密度准经济适用住房可以作为县城政府重点开发项目，为政府排忧解难，也就能更多的享受一些优惠政策，在开发前期降低不少成本。同时，在整体推广上容易确立市场认可度，迅速形成传播效应，快速盘活资金。
5、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素相结合。
形成一个产品销售不好的原因是各种各样的，但其中必定有一个原因是最主要最关键的，其他的原因是由这个主要原因引起或者影响的，做策划的关键就是要找到这个主要原因。房地产项目的成功从地块的判断开始，要善于判断土地的潜在价值。通过社会关系渠道，“政府公共关系”， 把它作为项目建筑功能和市场定位的依据。如果我们和首钢及冀东油田合作搞定向开发销售，即可减少资金的投入，又可兵不刃血的轻松取得大批目标客户。
6、合理利用资金并在地块层面立地条件上做文章。
房地产业的发展与一个地区的政治、经济、金融等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响。目前三线城市土地出让的方式是行政划拨、有偿出让、招拍挂三者并行。土地是房地产的重要价格组成，要有投资的眼光来获得、拥有、控制这一重要资源。
作为日益稀缺的第一生产要素，土地对房地产的影响作用会日益重大，为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式合作开发、如有可能和当地农场合作开发（农场出地我方解决建设资金），可以节省大笔资金投入，对一个刚起步的房地产公司是一个不可不考虑的因素，如果和开发高密度准经济适用住房结合起来可以说是如虎添翼。
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