中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产,保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记,明确权属,核发权属证书,权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后,权利人可凭证管业,凭证办理房屋的租赁、买卖、继承、赠与、典当、抵押、改建等有关事宜。所以,为业主办理产权登记,是物业管理公司的一项重要的工作。
1.登记发证对象及范围
不论属于机关、企事业单位、宗教团体、部队、私人所有的房屋及其使用的土地,没有办理房地权属登记领证的,均应进行登记,领取全国统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和办理土地使用权登记,领取《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。如因债权债务发生将房屋所有权或土地使用权进行典当、抵押、担保的,也应同时办理他项权利登记,分别领取《房屋他项权证》或《土地他项权证》。
物业管理中,所管理的物业除了公路、行人道、街、巷、河流不登记外,属于房屋建筑基地、天井、房屋之间的余地、园地、场地、港口、码头等都要进行登记发证。
在应登记的地域范围内,固定于土地上结构完整的属于钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构的房屋,都应进行登记发证。对一些特殊的房屋或结构简陋破烂不堪的房屋,临时性的房屋,以及不属于房屋的各种建筑物、构筑物不进行登记。
市场上交易的房地产产权,实际上是房产的所有权和房产所占土地的使用权的结合,在我们国家,产权分为有限产权和全部产权两种:
(1)有限产权指对房地产拥有使用权和继承权,但不准转让、出租、赠与、典当,如需出售,要经过同意可优先卖给有关部门。大多数单位的房改房以及部分福利性住房,就属于有限产权的情况,它们虽然售价较低,但不准自由买卖。
(2)全部产权是指对房地产拥有使用权,并且可以转让、买卖、出租等。目前的商品房大多属于全部产权的情况。
2.登记要求
(1)属于单位自管的房屋和用地,由自管的权属单位申请登记;属于房管、民政部门经营的房屋和用地,由承管单位申请登记;私人所有的房屋和用地,由业权人申请登记。
(2)一座落或一幢房地是一业权单位(人)所有的,应整个座落或整幢房地办理登记。属于多人共有而不能分割办理,应进行按份共有或共同共有登记。属于公寓式、单元式的房屋,应分割进行登记。
(3)房屋和用地属于共有(用)的,共有(用)人应会同一起申请登记。
(4)申请办理他项权利登记,权利人应会同房地业权人一起办理。
(5)业权人(单位)不能亲自申请登记,应书面委托代理人登记。
3.委托登记应办理的手续
(1)办理房屋所有权和土地使用权登记,或他项权利登记,权利人(法定代表人)必须亲自申请,因故不能亲自办理,应以书面形式委托代理人代为办理。委托人和代理人必须遵守《中华人民共和国民法通则》第四章“民事法律行为代理的规定”。若委托事项没有载明受托人办理房地产登记的权限的,不能作为办理房地产登记的委托书。
(2)委托代理的委托书必须经过公证或认证方能生效。产权人居住在不同地方的,分别按下列规定办理公证或认证:
①居住在国内广州市以外的产权人,可向所在单位、居住地的街道、办事处(村民委员会)办理委托认证或到公证处办理委托公证。属于居住在港、澳地区的,可到中国司法部指定的香港律师或苏浩明律师处办理委托认证。
②居住在台湾地区的,可在当地办理委托公证。
④居住在与中国未有外交关系国家的华侨,可到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理委托认证。
⑤外籍人应按居住国的规定办理委托书公证,再到中国驻其国使、领馆办理认证或到与中国有外交关系的国家的使、领馆办理认证。
上述居住在港、澳、台地区的同胞以及居住在国外的侨胞,如能亲自回来但不能及时办理登记手续的,委托书可到本市公证处公证或到登记部门办理见证。所有以上办理的委托书及有关证件均应提交正本,如是用外国文字书写的,须同时提交中文译本。
4.房、地产登记应履行的手续
(1)填写由广州市房地产登记所统一印制的《房屋所有权登记申请书》和《广州市土地使用权登记申请表》,内容包括申报产权人或代表人、代理人的姓名、性别、年龄、籍贯、职业、住址及申请房地的座落、四至、面积、权利来源等其他事项。
(2)填写《房屋四至墙界申报表》,申报房屋的四至墙界归属情况。如属毗连墙壁,必须给毗邻业主签具意见。
(3)交验身份证。个人登记的须交验身份证件、户口本,单位登记的须有单位法定代表人委托书和交验代理人的身份证。
(4)提交足以证明房地权属来源的有关证明证件。
(5)申请人如遗失权利来源的有关证明、证件,须向原发出证明、证件的部门索取证明;遗失产权证者,须登报一天声明作废,并出具管业旁证备查。
(6)依市房地产登记所通知须办理的其他手续。
5.提交交验证件
(1)法定代表人或代理人身份证或身份证明。
(2)一次过交验省或市建委核发的《技术资质证书》和工商管理部门核发的《工商营业执照》(交验后交复印件);
(3)市房地产测绘所或自行测绘绘制的平面总图和产权证附图。
(4)房屋出售或未出售的情况表。
(5)用地来源的证明证件(属于征地的要提交“同意使用土地通知书”)。
(6)建房的报建文。
(7)投资批文或资金来源的证明。
(8)房屋所有权登记申请书,土地使用权登记申请表和房屋四至墙界申报表。
(9)竣工验收合格证书。
6.商品房登记程序
商品房登记程序。
7.商品房登记
根据市房管局房管发(86)字第257号和省建委粤建字(89)153号文规定,“开发公司必须办理商品房屋产权登记和交易手续”。因此,凡属已建成未出售或出售而未进行产权登记领证和交易监证的房屋,先由开发经营房屋的单位按每幢房屋出售或未出售的情况列表填报,申请办理产权登记。登记前,应先把需登记的房屋按幢数分单元或层别要求,自测或提请测绘所勘测绘图。申请产权时,应一次过缴验申请单位经营房屋的营业执照,人民政府批准房屋经营开发的批文和资质审查证书,并按登记规定提交用地和建房报建等证件。经审查确认权属后,未出售的房屋发给《房屋所有权证》;已出售的房屋核发《广州市房地产权属证明书》,凭产权证明书和买卖合同到市房地产交易所办理交易监证手续。监证后,购房者将交易所核发的《广州市房地产交易监证证明书》交回登记所,市房地产登记所审查核发购房人的《房屋所有权证》。
(1)勘丈绘图。登记完毕后,凡房地需要测绘和编地号的,登记所将案件移送测绘所办理。测绘所则安排以房屋所有权人、土地使用人为单位,逐户逐处进行实地勘查房屋、土地情况,丈量计算面积、核实墙体归属、绘制分户平面图,编制地号等。申请人接到测绘所要进行查丈时间通知后,应按时在房屋所在地等候,以便带测。
通过正规的测量程序,测定房屋、土地的平面位置和各地物点之间的关系,以达到下列目的:
——全面反映物业基本情况。
——按照房地产权属、资料,测定房屋所有权和土地使用权权属范围和四至领界。
——正确测定房屋建筑面积、土地使用面积。
——为城市建设和房地产管理积累资料,为制订有关政策、城市规划和房地产价格评估提供依据。
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