物管案例分析：借口管理不善，欠费法理难容

物管案例分析：借口管理不善，欠费法理难容提要：我们在此无需评价关小姐是否报了假案，只是就事论理，即关家是否使用了水电、占用了车库、享受了服务，如果“是”，那么享受了权利就要履行义务

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　　物管案例分析：借口管理不善，欠费法理难容

　　案例描述：

　　12月4日，珠海市某国际花园业主关小姐来管理处投诉，说她家发生了盗窃案，卧室内梳妆台上的14000元现金被窃，要求管理处赔偿损失。管理处立即打110报案，并赶赴现场，发现门窗完好无损，室内毫无零乱迹象，且客厅内桌上和沙发上关小姐两位哥哥的公文包内裸露出的不下4万元现金均丝毫未动，而且关小姐和其哥哥的女朋友的神态都很但然。不久，派出所和110干警赶到，勘查了现场，然后很严肃地进行讯问并记录。关小姐开始闪烁其辞，而后变得惊慌失措，答非所问。最后，干警们严肃地告诉关小姐和管理处人员：“报假案是要受到法律处罚的，当然我们会尽快侦查本案线索”。

　　从此，关小姐以管理公司管理不善，保安失职为由拒付水电费、停车费、管理费，在小区内和社会上广为散布各种影响物业管理公司形象的负面消息，且常到管理处追问破案结果，并要求免交所欠累积费用。管理处张主任也答应关小姐可以等到结案时再付欠款。但此案至今未破，关小姐至今不付任何费用。

　　本案焦点：

　　1、关小姐能否以管理不善和保安失职为由拒付水电费、停车费，管理费？

　　2、管理处张主任这种折衷方法有无法律依据？

　　3、关小姐到处投诉并肆意抵毁物业公司，物业公司能否向法院起诉并要求关小姐承担相关法律责任？

　　4、物业管理公司对业主的人身安全和室内财产承担保障和保管责任吗？

　　案例分析：

　　我们在此无需评价关小姐是否报了假案，只是就事论理，即关家是否使用了水电、占用了车库、享受了服务，如果“是”，那么享受了权利就要履行义务，关小姐以管理不善和保安失职为由拒付甚至要求免收这些费用，显然是站不住脚的。该小区由于种种客观原因，供电局仍无法实现电费抄表到户，因此电费是每月统一从物业公司帐户上划拨。关小姐不交电费，直接违反了《中华人民共和国电力法》第三十三条第三款“用户应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，按时交纳电费”的规定；另外物业公司从一开始就实行了二次供水，关小姐不交水费违反了《中华人民共和国水法》第三十四条“使用供水工程供应的水，应当按照规定向供水单位缴钠水费”的规定；不交停车场费，严重违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定；关小姐在1999年3月入伙时既签订了入住合同，又签订了《业主公约》，而且与物业公司办理租赁车库协议。显然，关小姐拒付停车场费和物业管理费违反了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和第八十八条“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”的规定；同时违反了《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”和第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”；第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用，委托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”和第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”等有关法律规定。

　　关小姐以家中丢失现金认定物业公司管理不善，保安失职而拒付包括员工工资在内的管理服务费，严重违反了《中华人民共和国劳动法》第三条关于劳动者享有“取得劳动报酬的权利”的规定，损害了管理人员、绿化工、清洁工、水电工、维修工、保安员等全体人员的合法权益，同时建设部第33号令第十三条规定“住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。”关小姐不依法交费，严重损害了物业公司的经济利益和全体业主的合法权益，物业管理公司应当依据第33号令第十四条的有关规定，对关小姐这种不照章交纳各种费用的行为予以批评教育，责令交纳，并可要求其支付滞纳金。

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