物管案例分析：幕墙玻璃坠落伤人损物，物业需要负责吗

物管案例分析：幕墙玻璃坠落伤人损物，物业需要负责吗提要：此次幕墙玻璃坠落事件虽以调解的方式得到解决，但还是留下很多问题值得物业服务公司去深思，如物

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　　物管案例分析：幕墙玻璃坠落伤人损物，物业需要负责吗？

　　案例：

　　苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，造成停靠在该楼西侧停车场上的两辆轿车不同程度的损坏。车主向该办公楼物业服务公司提出赔偿车辆损失的要求，物业服务公司以幕墙玻璃爆裂不是物业服务公司责任为由拒绝赔偿。2008年5月，车主向法院起诉，要求开发商和物业服务公司赔偿各项损失9930元。法院认为，由于开发商已经将办公楼出售，不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉；物业服务公司和业主委员会在《物业服务合同》里约定物业服务公司负责外墙面的维修、保养和管理，而物业服务公司并没有足够的证据证明自己不存在管理上的过错。最后法院调解由物业服务公司承担6000元车辆损失，其他损失由车主自行承担。

　　分析点评：

　　此次幕墙玻璃坠落事件虽以调解的方式得到解决，但还是留下很多问题值得物业服务公司去深思，如物业服务公司在玻璃幕墙坠落事件中是否需要承担法律责任？物业服务公司应如何规避玻璃幕墙坠落带来的责任风险？

　　一、物业服务公司是否为玻璃幕墙坠落事件中的责任主体

　　现代社会，高楼林立，高空坠物已成为社会的一大公害。而玻璃幕墙已在现代建筑上被广泛应用，玻璃幕墙坠落事件又频频发生，幕墙坠落已然成为物业服务公司的一块心病。《民法通则》第126条规定：“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”这一规定是目前解决高空坠物纠纷的主要法律依据。根据该条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物的所有人（业主）或管理人对建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物承担管理责任。

　　另外，在业主和物业服务公司签订物业服务合同时，业主一般都将小区公共部位（如外墙面）的养护、维修委托给物业服务公司管理，物业服务公司基于物业服务合同成为小区公共部位的管理人。因此，根据《民法通则》的规定，物业服务公司是整个小区公共部位的管理人，一旦发生玻璃幕墙坠落侵权事件，物业服务公司就必须证明自己在管理上是否存在过错。

　　二、哪些理由可以成为物业服务公司的免责事由

　　一般的侵权行为在举证责任分配上实行“谁主张，谁举证”。高空坠物属于特殊侵权。特殊侵权行为相对于一般侵权行为而言，是指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。在举证责任分配上特殊侵权实行过错责任推定，即只要发生高空坠物，就推定所有人或管理人存在管理上的过错，除非他们能证明自己不存在管理上的过错。因此，高空坠物在举证责任分配上要实行举证倒置，所有人或管理人需要证明自己不存在过错。

　　由于一旦发生玻璃幕墙坠落，在法律上已经推定所有人或管理人|考试大|存在过错，通过列举自身管理、养护、维修工作如何尽善尽美都无法推脱自身的责任。在操作上的一般做法是：将责任转移，寻找过错方。从我国现行法律来看，不可抗力、第三人责任、受害人故意可作为所有人或管理人的免责事由。

　　不可抗力是指当事人不能预见、无法避免、无法预防的意外事件。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”第三人责任是指因第三人侵权导致损害结果发生。第三人责任由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。如果物业服务公司能够证明损害是由受害人故意造成的，也不承担民事责任。第三者责任和受害人故意的归责原则是按照民法一般理论，参照《民法通则》第一百二十七条的规定。

　　尽管物业服务公司将不可抗力、第三者责任、受害人故意作为自己的免责事由，但是必须提供相应的证据。如果将幕墙玻璃坠落的责任转移给第三方，那么谁应该是玻璃幕墙养护、维修的责任主体？

　　三、玻璃幕墙养护、维修的责任主体

　　目前各地基本都出台了适应当地具体情况的物业服务合同范本。范本里大都将外墙面的养护和管理纳入物业管理范围，那么，这是否意味着物业服务公司成为玻璃幕墙的养护、维修责任主体？

　　与一般的外墙面相比较，玻璃幕墙养护和维修有着更为严格的技术要求。如果根据民法一般理论，由物业服务公司承担维修养护责任，一方面这对于低利润的物业服务公司来说显失公平，另一方面也违反其他相关规定。目前玻璃幕墙的承包、安装都要有相应资质要求，也就是说，玻璃幕墙的施工者必须是有资质的玻璃幕墙施工单位，而物业服务公司一般都不具有玻璃幕墙的养护、维修资质。并且按照《玻璃幕墙工程技术规范》的规定：在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次。由此可见，玻璃幕墙施工单位才是玻璃幕墙养护、维修的责任主体。

　　四、物业服务公司在玻璃幕墙的养护、维修上承担怎样的义务

　　从《玻璃幕墙工程技术规范》来看，玻璃幕墙的养护、维修的责任主体主要是玻璃幕墙施工单位。物业服务公司基于物业服务合同

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