关注小区业主委员会成立30问提要:二十七、怎样避免个人或少数人控制筹备组(或今后成立的业委会),避免“一言堂”?答:从发起动员签名活动开始,志愿者们就在思考如何避免业主委员会专权
文章来源于 房 地 产(www.dichanshequ.com)关注小区业主委员会成立30问
一个多月前,筹备组为召开业主大会和选举业主委员会开始做准备工作。部分业主向筹备组提出了一些问题,希望筹备组通俗易懂地做出解释。在交流过程中,共总结为三十个问题,现向全体业主宣传,帮助大家更好地理解筹备进程。
欢迎大家继续提问。
第一部分关于业主的权利
一、谁是小区的主人?小区的事情由谁来决定?
答:业主是小区的主人;根据《物权法》,小区的重大事情由全体业主共同决定,或根据《业主规约》和《议事规则》,非重大事情由全体业主授权业主委员会等业主自治机构决定。
二、业主在小区的事务中有哪些权利?
答:主要是所有权和管理权。在小区里,除去业主专有面积以外的公共部分,都属于全体业主共同所有;对这些共有部分的管理,构成全体业主的共同管理权,包括选举权、被选举权和监督权,公共收益的分配权和使用权,对侵害自身权益的诉讼权,等等。
三、业主的权利为什么要去争取?
答:因为小区的物业管理分为“前期物业管理”阶段和“集体合同物业管理”阶段两部分,以成立业主委员会并签订新的《物业合同》为界。只有在集体合同阶段,全体业主才能确保公平公开公正的履行共同管理权。业主不团结、不积极争取集体权益,是业主无法签订新的集体合同并在小区里真正当家做主的根本原因。
四、因为种种原因没交物业费能参与小区成立业委会的活动吗?有选举权和被选举权吗?
答:能。业主的选举权和被选举权,都是《物权法》确立的法定权利。不交物业费并没有改变业主的身份,因此就有权参与小区业主的共同管理事务。但是,在集体合同阶段,无理由欠费对全体业主利益确实有损害。
物业费是业主与物业公司之间的合同关系;选举权与被选举权是全体业主内部事务,与是否交纳物业费无关。
五、小区的事全交给物业公司,何必自己操心受累?这样行吗?
答:没有监督,就不会有安全和放心。没有监督,就不知道物业费时候花在何处,物业服务是否到位。业主不主动监督物业服务质量,只会助长不当服务的发生。
六、物业公司是不请自来,还是需要业主同意?
答:前期物业服务企业由开发商通过公开招标产生,成立业主委员会后,无论是继续聘用前期物业服务企业,还是聘用新的物业企业,都要由全体业主通过公开招标决定决定。
七、用不交物业费表示对物业公司不满,算维权行动吗?
答:不算维权,只能说是消极做法。如果业主没有取证技巧,没有法律意识,当物业服务公司起诉未缴费业主的时候,往往由于被诉业主无法举证而导致败诉。因为前期物业服务是包干制,如果业主败诉,则所欠物业费均成为物业服务企业的利润。
八、您知道我们小区哪些资源是属于业主的吗?
答:根据《物权法》,小区除专有面积之外的公共部分(除专门约定外,如地下车库),都属于全体业主所有,包括绿地、道路、电梯等等。
九、您知道哪些属于业主的资源被侵犯了吗?
答:现在电梯广告未经全体业主同意被出租,其资源属于业主,但业主并没有得到收益。还有其他方面也存在权属不明的争议。
十、您关心小区的物业费收得是否合理吗?
答:您应当关心。这是您的切身利益。如能在下一年度收取物业费前成立业主委员会,我们就能尽快终止“前期物业合同”,重新签订新的经过全体业主同意的物业合同,那才是公平合理、质价相符、方便监督的物业合同。
第二部分关于业主委员会
十一、为什么要成立业主委员会?
答:不成立业主委员会,就无法终止《前期物业合同》,无法与物业服务企业签订符合全体业主要求的新的物业服务合同。
十二、成立业主委员会有法律依据吗?
答:成立业主委员会,是《物权法》规定的法定权利。
十三、如何体现业主委员会的群众性?
答:业主委员会由全体业主选举产生,接受全体业主和由业主选举产生的监督机构的监督。业主拥有对业主委员会的质询权和罢免权。业主委员会的活动要公开化、阳光化,业主委员会的办事程序和办事范围,要取得业主大会或业主大会常务机构的同意。
十四、用什么方式选举业主委员会?
答:业主委员会由全体业主投票产生,业主委员会候选人要向全体业主公示基本情况,以便全体业主了解和熟悉。我们建议,业主委员会候选人要在选举前,与全体业主公开见面并接受大家的提问。
十五、谁来监督业委会的人和他们的工作?
答:全体业主是监督业主委员会的主体。其次,业主大会可以决定设立监督委员会和业主大会常务机构都可以随时监督并质询业主委员会。政府部门、媒体也有监督业主委员会的权利。业主发现业主委员会的行为损害了自己的利益,还可以向人民法院起诉。
十六、成立业主委员会,会不会把小区的事务搞得更乱了?
答:没有监督的权力,带来绝对的腐败;绝对的腐败必然带来混乱。因此,成立业主委员会,只是小区管理民主化秩序化科学化的第一步,关键是全体业主要积极参与监督和决策。
十七、业主委员会、物业公司、居委会三者是什么关系?
答:业主委员会与居委会都是基层自治组织,均是为服务小区业主和居民而设立,应平等协作,共同促进小区和谐建设。业主委员会受全体业主委托和批准,与物业公司签订物业合同并监督
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