关于zz家园小区2013业主大会议题的说明

关于zz家园小区2013业主大会议题的说明提要：业主大会议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定

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　　关于zz家园小区2013业主大会议题的说明

　　一、实行业主大会登记

　　长期以来，关于业主自治机制问题，制度设计上并不理想，业主委员会的法律地位尴尬而不明确，在代表业主利益方面显得力量单薄，急需改进。因此本小区在此次业主大会中的第一个议题就是实行业主大会登记。进行业主大会登记之后，其优点在于：

　　第一，业主大会将实体化，完善业主大会的治理结构。实行登记之后，业主大会会议是业主大会的权力机构；业主委员会是执行管理机构；监事会是监督机构，监督业委会工作；同时增设专职的业委会秘书和财务人员。这样，本小区的业主大会的日常工作可以正常进行，相关管理制度得以建立健全。

　　第二，实行业主大会登记之后，可以开立业主共有资金账户（有别于业委会账户）；业主共有资金账户包括物业服务资金账户、专项维修资金账户、物业共用部分经营收益账户等。其中：物业服务资金用于支付物业服务费以及专项服务费用；专项维修资金用于支付共用部位、共用设施设备保修期满的维修、更新和改造费用；公共收益账户用于业主大会共同商议决定的相关事项，如：用于支付业主大会、业主委员会办公费用及人员工资，财务、审计、承接查验、物业服务评估监理费用、法律顾问费、诉讼费用等（当然如果在未有收益的情况下，上述费用还需要业主全体来分摊）。

　　这一账户的设立能够解决以下问题：其一，原来因为业主大会无法开具发票，因此业主的共有部分的收益必须由物业管理公司来经营，所得收益得先进入物业管理公司账户，然后再划拨到业委会账户；其间如果有纠纷，这笔费用很难兑现；其二，原来由于业主大会没有资金，因此一旦遇到侵犯业主公共利益的情形，因诉讼费无处支出而影响维权工作的进行；其三，原先模式下，物业管理费由单个业主直接交给物业管理公司，而根据法律关系，物业服务合同是业主大会和物业服务公司之间签订的合同，单个业主没有拒缴物业管理费的权利，业主以不缴纳物业服务费作为维权手段，一方面侵犯了其他即应缴费业主的利益，同时如果物业服务公司起诉到法院，单个业主基本以败诉结局，事实上因此无法对物业管理公司构成约束和制衡。设立业主大会之后，业主的物业服务费先进入业主大会账户，然后由业主大会根据合同约定划拨到物业管理公司账户上，如果物业管理公司服务不到位，业主大会就可以直接行使合同中的相关权利来对抗物业管理公司。

　　第三，根据海淀区政府的最新政策精神，将力争在三年内全海淀区的住宅物业项目全部成立业主大会。我们小区先行先试，有望成为海淀区第一个实行业主大会登记的住宅小区。因此可以为小区发展获得更多的社会资源。

　　二、关于《管理规约》的修改

　　管理规约是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，依法作出的约定，对全体业主具有约束力。物权法颁布之前，称为业主公约。2007年物权法颁布之后，其中明确规定了业主管理规约。

　　我们原来的管理规约（即业主公约）内容不够详尽和规范，因此此次业主大会根据北京市颁布的管理规约示范范本制定，内容包括了物业基本情况（包括物业管理区域、物业管理用房、物业共用部分）、物业管理方式、业主共同管理的权利和责任、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用、维护和管理以及其他内容。管理规约的大部分都是政府有关规定明确要求的。比如不能拆承重墙、不得损害其他业主利益等等。但是有些内容可以由业主大会通过决议来决定。

　　这一管理规约将为zz家园的规范化管理提供依据，保障我们的生活环境和质量。

　　三、关于《业主大会议事规则》的修改

　　业主大会议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；（二）业主大会的议事内容；（三）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（四）业主投票权数的确定方法；（五）业主代表的产生方式；（六）业主大会会议的表决程序；（七）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（八）业主委员会的职责和议事规则；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）监事会的职责、产生方式和议事规则；（十二）财务人员和业主大会秘书的工作职责和相关制度；（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

　　业主、业主大会以及业主委员会均应遵守业主大会议事规则。议事规则的修改，由业主大会决定。

　　我们原先的业主大会议事规则过于简略，操作性较差。这次修改的目的就是要为业主大会、业主委员会、监事会、秘书及财务等机构设立规则，使他们遵循业主大会议事规则的规定，为广大业主服务。

　　四、关于授权增选后的业委会通过公平公开程序选聘具有二级以上资质的物业管理公司签订物业服务合同的问题

　　目前**物业的三个月应急服务合同面临到期，

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