业委会对物业管理构成与成本预算的实践提要：通过在筹备成立业主大会过程中跟物业公司的接触，我们也在逐渐的学习和探讨并说服自己跟以前不相同的理念
资料 来自 房 地 产(www.dichanshequ.com)业委会对物业管理构成与成本预算的实践
——马磊
小区成立业主大会后先期制定了非常厚的小区《管理规约》和《议事规则》，业委会同时把制定的两本文件送达到每一户业主，保证让每位业住了解到自己拥有哪些权利。
通过在筹备成立业主大会过程中跟物业公司的接触，我们也在逐渐的学习和探讨并说服自己跟以前不相同的理念，最后做出决定是要留任现任的物业公司。因为现任的物业公司对小区有一段时间的管理，同时不会因为物业公司的交接给小区带来一些震动。在小区成立业主大会之前，最大的是开发商遗留下来的问题，开发商的维护基本是不到位的，业主普遍的反弹就是不交物业费，这样物业公司基本处于半瘫痪的境地。
当我们决定留任现任物业公司并同其签署合同时，首先询问物业公司有怎样的信心能够达到小区要求的管理水平，与此同时我们也准备了心目中的管理标准，此管理标准都是以较高的物业收费率为前提的。物业公司从心态上是有诚意的，接下来物业公司拿出的诚意就是财务报表。当看了报表之后，我们对物业公司管理和行业内所处的现状有了相对深刻的理解，每一项费用背后支持的工作基本上是有据可查的。
接下来业主委员会要做的实务就是知道小区发生了什么。我们根据审核的审计报告、小区物业管理的现状，提出哪些是要增加上的项目，业主委员会准备招标，招标的标准是什么，最后怎么招到一家公司支持这项费用。比如说小区班车的费用是多余的，但是每个月要支出三四万的费用，一年下来几十万就仅仅为了几个业主的出行，这属开发商遗留的小问题，是可以把它砍掉的，因为这样对其他业主是不公平的。但是对于外包的一些保安合同、绿化合同、保洁合同都重新进行了审核，要求物业公司重新找两到三家。我们对周边相类似的小区进行了一些调查，比如他们用什么样的外包公司，人均成本是什么样的，小区人均管辖多大的面积，每天要清理几个小时。同时我们到每一个保洁岗位上亲自体验工作量，工作的人工成本支出是否合理，现在的支出是否可以维持。整个费用占物业费用构成是上升了还是下降，可能有些方面会让它存在上升的情况，小区以前不具备的服务会让物业公司增加进来，有些认为完全不合理的会摘除掉，同时局部不合理的会让物业公司降低费用。这样一盘帐就像在家里管帐一样，钱数是一定的，既要顾忌营养又要考虑生存，所以就产生了很多必不可少的事情需要做。
另外是物业的酬金加物业本身的人员，他们的岗位是不是会有虚报的问题。我们就到岗位上看他的岗位责任，包括客服和前台原来有六个人，我们认为四个人就够了，这样每一个人员每年大概都能节省几万块的费用，这样加加减减、补补齐齐，也请了专业的财务审计人员、顾问帮助我们一起来理顺报告，第一年的预算非常艰难的出来了。预算我们心是没有底的，但是我们认为可以在实践中不断的监控、追踪，不断的往下推。但前提是必须把历史欠费收回来以后才能够达到2011年度的预算平衡。
其中存在一个问题就是在提高了若干服务又砍掉一些服务的时候业主是否会接受呢？我们在经过业主大会审批并签订物业合同的同时，把我们的工作理念、价值观、管理小区思路整理出一个说明书告诉给业主，让业主们知道自己有这样一个家底。同时我们建了一个台账，比如说物业管了多少固定的设施，公共区域有一些什么硬件，物业有多少的工作人员，工作人员的姓名、性别是什么，多少绿化，多少树，树木是怎么分布的等等。里面做到了每一棵是什么品种，保洁分布在哪个区域，保安一日几岗等所有事情尽量让业主知道，也让业主了解他有什么权利。最终会提醒业主有一个非常重要不可推卸的义务就是缴纳物业费。
问：小区的树都是业主共有的还是私人的？
答：我们小区公共地带的树都是共有的，因为是别墅区院内的树是业主自己的，我们也鼓励业主以义务捐赠的形式捐赠了一些树木，但大部分都是属于公共区域的树。
问：我们小区有人私自种树，是属于他自己的吗？
答：我们小区是有明确的规定在公共区域内就是业主共有的。
问：业主委员会成立以前有很多的人不交物业费用，使物业管理运行很困难，您小区的委员在这过程当中做了哪些工作呢？
答：很多东西是潜移默化的，业委会做了很多工作要让业主知道，同时让业主看到如果在业主正常交物业费的情况下，让小区维持比较高水准的服务，业主是表示了很大程度的理解。我们没有忽视业主心中的怨气，把业主平常投诉的关于开发商遗留的所有问题进行了归总，聘请了专业的律师顾问找开发商进行沟通。不管是未来诉诸法律的还是在情谊、道德层面上启发企业要尽到企业的责任，要有一个社会的责任意识。最后取得了一些收效，开发商在触动他根本的东西时会承诺，当一个条件触发的时候愿意做局部的补偿。有些开发商认为不是他直接责任的，存在后期业主个别责任和二级承包商的责任的，会让开发商把相应的检验文件出示给我们，我们会提供给业主复印件，启发业主单独起诉相关的责任人。我们告诉业主物业费是维持小区正常运转和公共区域管理的费用，这是业主不可推卸的责任。但是如果把物业费作为惩罚开发商或者对自己利益侵害的补偿费势必侵害了其他业主的权利和义务。这一块我们是逐步的做，通过律师发函，通过业主委员会秘书，还有业主委员会平常的文件和公告，让业主改变。当然这不会是一个聚变，还要上门做工作，处于一种很尊敬的心里希望所有的事情是在一个和谐理性的状况下往前推进。
问：恶意欠缴物业费的有多少？
答：小区一定比例的，大概10%-20%左右。但是通过起诉以后是有收效的，首先在去年年底从60%的物业费收缴率达到了80%，应该说业主委员会的工作得到了20%业主的认可，我们今年的计划是争取到达90%的物业费收缴率。
我们聘请了物业管理顾问同秘书按照的标准定期的抽查物业管理服务工作，每一次抽查都会发现一些问题，我们会责令物业公司修改。在这个过程中，业主委员会每天碰见的问题太杂，很难拿一个大标题灌下来，但是每一个问题都要求做及时的处理。同时还要有一个合理的决策机制，就是业主委员会委员要多半数存在。怎么样把一个科学的决策机制跟一个短时间的收效有机的结合是考验业主委员会的，所以业主委员会委员的都非常辛苦。但是我希望到第二届业主委员会的时候，我们把小区的各方面都走入一个正规化，也预测到第二届业主委员会的时候小区物业费要有一个整体的提升，但是我们要把提升物业费的原因告诉业主。
现在承担物业费的标准是七八以前定下的，伴随着物料成本、服务成本、人员成本的增加小区要想维持相同的管理水平，必然带来物业费的提升。在这一届业主委员会的过程中一定要为下一届埋下伏笔，搜集各种数据作为支持未来提高物业费的基础，否认小区可能会乱掉。
在这个过程中我们觉得压力非常大，现在面临着小区重大设施的改造项目，没有钱又要硬着头皮做，不做业主会因为这些项目服务不好而拒交物业费。比如说我们的电视信号是非常的糟糕，可以说全北京的老百姓都没有看那样糟糕的模拟数字电视。我们计划今年把它改造成数字电视，其中做了很多的工作，甚至以情谊贷款的方式逐步的从物业费里付出。这些费用都属于额外的开支，今年怎么从物业费已有平衡的预算里拿出钱做重大工程改造，都是摆在我们
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