小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲提要：急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道1．化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通，导致沼气倒流，一号楼
文章来自www.dichanshequ.com小区业主委员会与物业管理公司谈判大纲
今天，本人接受全体业主与业主委员会的重托，代表业主与西安**物业管理公司进行物业收费、物业管理等相关事宜磋商、谈判。
业主委员会于8月6日选举产生至今2个多月，物业公司的经理们没有任何与业主委员会接触，以及主动改善管理的举措，我们对此深表遗憾，希望今天能够坐在谈判桌上，对业主提出的一些主要问题进行磋商，我们一直期待物业公司有个良好的姿态与诚意，对我们提出的问题引起高度重视，在一周内提出可行的方案，并尽快实施。
今天业主方代表共计14人，对物业公司存在的主要问题陈述，具体如下：
一、物业收费问题
（1）高价水电费。西安居民市场电价0.49元／度，小区电价0.65元／度，高出市场电价的33%；市场水价2.99元／吨，小区水价3.26元／吨，高出市场电价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。
（2）高价停车费：2011年3月底在未取得新的政府价格批文，也未与业主协商的情况下，擅自大幅度提高汽车停车费，地面停车费由150元／月提高到350元／月，涨幅达133%；业主车辆同非业主车辆收费一样进入6元／次，尽管目前物业公司得到车辆收费价格批文，但我们认为需要与业主协商价格，必须说明提价的理由。
（3）对于收取公司2.5（元／平方米）的高额物业费，是普通住宅用户的2.08倍，应该拿出至少0.5元／平方米用作补充大修理基金，存入专户将作为大修、更换电梯的准备金。因为公司用房本身会降低电梯等设施的使用寿命，物业公司应主动提出一定的比例，用作设备加速折旧基金。
二、侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益
物业公司多年来占有小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费；一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费，每汽车进区收费6元／次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。
三、急需清理化粪池、地下排水管道、厨房烟道
1．化粪池长期得不到彻底疏通。由于化粪池的积淤板结、不畅通，导致沼气倒流，一号楼、四号楼12层以下的住户经常出现恶臭，重则将卫生间的地漏盖子顶起，并有二楼住户家出现粪便溢出现象。严重影响业主的身心健康。
2．各楼均出现厨房烟道不畅情况，阻塞越来越严重，需要系统地拿出方案清理。此外，排污管道也需要清理疏通。
四、小区西院墙无端缩进一米，财产缺损。
将会导致消防救火车无法拐弯，将给三号楼构成巨大安全隐患，何时修复原状，必须做说明，并提供相关资料。
五、基础设施损坏严重，常年得不到修缮
小区大门口通道北边的地砖损坏并部分下陷，雨季积水严重，给业主的出行带来困难；小区一号楼门前的路灯三年不亮，至今没有找出原因修理；花园休闲亭四周的地砖松动或松裂严重，给老年同志休息带来行路安全隐患。门禁经常性故障，各楼单元门损坏严重，无法确保楼内业主安全；有些电梯经常运行故障，得不到根本上解决。
六、加强小区的安全管理，进行系统的消防整治。
小区消防设施过期、毁坏、缺失现象比较多，尽快维护、更新和补充（消防总控制柜等的问题）。炫蓝公司的小卖部兼餐厅存在重大安全隐患，小区安全通道不畅，北门长期锁死并被停滞车辆阻挡，给消防安全埋下隐患。
七、公布物业公司**雅苑小区的财务收支状况表，让业主有个明白账，获知收取和支出费用的来龙去脉。
八、**物业公司应建立相关规章制度，实现规范化管理。
九、四号楼一楼有开餐厅的，违反了建设部和环保部关于高层建筑底层不应设餐饮的规定，餐厅长期向下水管道排油污，将引起管道堵塞；
十、物业服务人员素质有待提高；要让业主感受到温馨的服务和管理；
急需解决的问题
由于小区多年来管理涣散，以收费代替管理现象严重，引起广大业主的强烈不满，物业公司的整改需要有计划、有步骤地进行。我们认为急需解决，也可以马上承诺的事情有以下项目：
一、提交相关资料；
二、维修、更新、填补消防设施（消防水龙带、灭火器、消防总控制柜）；地下车库及各楼地下室入口顶棚属于易燃物质必须更换；小卖部（西安炫蓝商贸有限公司雁塔路分公司）厨房采用液化气做饭，存在可能爆炸的重大安全隐患，必须改为管道天然气；2号楼东侧堆积的杂物和建筑垃圾必须马上清除。提交小区消防隐患整治方案（按轻重缓急）
三、更换各楼的单元门，维修门禁系统；
四、维修小区夜间照明系统，让小区的路灯亮起来；
五、将化粪池、烟道、污水管道、雨水管道的疏通清理排入工作日程，化粪池清淤最为重要，是当务之急。
六、纠正无理的停车管理与收费方法:一是
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