首先应按照《条例》、《业主大会规程》的规定,严格依照程序经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。《业主大会规程》进一步规定了召开业主大会之前,先组成业主大会筹备组。由物业所在地区的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下,组成业主大会筹备组做好筹备工作:确定大会的召开时间、地点、拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》;确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;确定业主委员会候选人的产生办法及名单等事项。这里,政府指导是前提,就是说业主大会的召开,选举产生业主委员会是应由政府牵头的。这点至关重要,不是物业公司出面;不是小区个别业主振臂一呼的自发行为。基于小区居民的相对隔绝的状态,由业主自发成立业主大会,并选举产生业主委员会可操作性极少。目前业主委员会的缺位,发挥职能作用不到位,大多数是由于政府指导不力。
2、如何体现当地政府房地产行政主管部门的指导作用
业主委员会的成员所具备的条件除《条例》、《业主大会规程》所要求的热心公益事业,公正廉洁,具有一定组织能力,社会公信力,具备必要的工作时间之外,更重要的是具备监督物业管理需要的相关知识。实际上具备上述条件的人,为数并不很多。业主委员会工作效率低,很难行使职权,不能有效地开展工作和人员素质关系极大。因此,业主委员会不能脱离政府指导,必须由民主选举而产生。若使物业管理规范化,建立健全业主大会、业主委员会是地方政府行业主管部门的重要任务。至少各市、县(区)应当建立业主大会、业主委员会指导小组,指导小组应作为政府行业主管部门的常设机构,指导组建业主委员会和业主委员会的日常工作。业委会这个群众自治组织和其它群众自治组织(居委会、村委会)的最大区别在于行业特色,指导小组必须以物业管理行政主管部门为主,吸纳街道、社区、房地产开发公司、物业管理公司。目前实行的业主委员会备案制度不可行,是一种绝对民主化的倾向。指导小组作应该作为常设机构,指导成立业主大会,选举业主委员会,使小区业主在《物业管理条例》所规定的原则下,自觉地以民主推选方式产生业主代表,建立业主大会和选举业主委员会,并对业主委员会日常工作进行指导。
目前小区业主委员会成立难的问题,在于小区业主互不了解,缺乏物业管理常识,普遍缺少参与的热情。业主对直接利益损失的关注多于对间接
在物业管理活动中,大量的工作需要业主委员会去做,要有充分的工作时间,业主委员会的成员有一定的工作量,不能不涉及劳动报酬问题。政府要有统一的明文规定,明确业主委员会要有劳动报酬,根据物业管理区域的面积多少,制定相应酬金标准由业主分摊。无偿劳动不仅使很多业主不愿意竞选业委会委员,而且缺乏制约力量,使业主委员会敷衍塞责,形同虚设,甚至于谋取私利,制造矛盾。物业管理活动是市场行为,必须遵守市场的游戏规则。
物业管理规范化的两方面,一面是物业管理企业,一面是业主委员会。当前,物业管理行政主管部门应把指导建立健全业主大会、业主委员会放在规范物业管理的首位,它既是当务之急又是百年大计。
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