2013年哈尔滨市物业管理年工作方案出台

2013年哈尔滨市物业管理年工作方案出台提要：哈市过去弃管的老旧住宅，2011年以来，通过探索建立弃管老旧住宅管理新模式，建立社区物业服务站进行接管，实现了物业服务全覆盖

文章来源自 房地产 (www.dichanshequ.com)

　　哈尔滨出台物业管理方案 住宅小区分三类管理

　　物业管理与百姓的生活息息相关，直接影响到百姓的生活质量和幸福感。今日，哈尔滨市物业管理工作暨实施物业管理年动员大会召开，出台《2013年哈尔滨市物业管理年工作方案》，通过住宅小区分类管理、强化物企市场监管、建立投诉平台、创建示范样板小区等措施，努力提升冰城物业管理服务水平，为老百姓打造优美舒适的居住环境。

　　●住宅小区分三类管理

　　——老旧住宅规范服务：物业站考核结果与补贴挂钩

　　哈市过去弃管的老旧住宅，2011年以来，通过探索建立弃管老旧住宅管理新模式，建立社区物业服务站进行接管，实现了物业服务全覆盖。2013年将推进老旧住宅管理服务的规范化，向标准化迈进。

　　建立社区物业服务站工作考核机制。制定达标考核标准，组织对社区物业服务站的基础管理、制度建设、环境卫生、设施设备日常维修养护、物业费收缴、服务公示等情况进行检查考核，规范服务。

　　明确社区物业服务站服务人员最低配置标准。根据实际需要必须配备站长、专职保洁人员和专(兼)职综合维修人员。

　　开展星级社区物业服务站评选活动。设立一星、二星、三星3个级别，通过年度评选，逐级晋升，全市共评选一星级社区物业服务站90个，占总数的30%。

　　建立社区物业服务站奖惩机制。将社区物业服务站日常达标考核结果与补贴资金相挂钩，采取以奖代补方式，对考核达标的，按照适当比例给予补贴；对考核不达标的，限期整改，暂不予补贴。对评为一星级的社区物业服务站，补贴资金上浮10%，评为二星级的上浮15%，三星级的上浮20%。

　　——新建住宅优质服务：建立统一物业招标平台

　　哈市新建住宅多是具有一定规模，基础配套设施比较齐全的小区。2013年，哈市将有900万平方米新建住宅小区交付使用，要从源头治理，严格把关，高起点，高标准，达到专业化管理、优质化服务。

　　严格执行前期物业管理招投标制度。建设单位在销售住宅物业前，须到所在区和市物业办办理招投标备案手续，通过全市统一的招投标平台进行招投标，选聘具有相应资质的物业服务企业。严格审查企业信用信息及业绩，全面实行评审委员背对背评审，严禁开发单位左右评审专家主观意见，有效打破开发单位对物业项目承接的主导，真正做到建管分离，确保物业服务企业依靠实力和服务取得项目。对每个新建项目，中标物业服务企业必须按照规定标准缴存物业服务信用保证金。

　　规范物业管理用房配置标准。哈市城乡规划部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业管理用房的位置和面积进行审核。住宅项目交付使用时，需对物业管理用房配置情况进行核实，对未按规定标准配套建设物业管理用房的住宅项目依法进行处理。

　　强化前期物业服务收费监督管理。对新建普通住宅小区，建设单位在办理招投标备案后，应到市物价主管部门办理前期物业费、电梯费等服务收费标准的审批手续；进户前，再由物业服务企业向市物价主管部门重新申报核定相关收费标准，并报项目所在区物价和物业主管部门备案。对超标准收费或者违规收费的物业服务企业，要依法予以严厉查处。

　　强化新建项目前期物业管理。前期物业服务企业要严格按照合同约定提供服务，按标准收费，并将服务标准、收费内容在小区内公示；按照物业保修范围和时限，对应由开发建设单位承担的工程质量问题，要积极帮助业主协调责任单位妥善解决；加强进户装修期间的管理服务，对相关设施设备采取必要保护措施，明确告知业主装修期间注意事项，有效制止违规装修行为。同时，要规范企业内部管理，完善各项规章制度，实现新建项目物业服务优质化。

　　——既有住宅提档升级：服务内容标准收费全“公示”

　　哈市既有住宅多为封闭或半封闭小区，绝大部分由物业服务企业进行管理服务。2013年将推进既有住宅管理服务的标准化，向优质化迈进，全面提档升级。

　　规范物业服务合同签订程序和备案制度。制定物业服务合同示范文本，引导规范业主委员会和物业服务企业按照主管部门制定的物业服务等级标准和指导价格，确定具体服务内容及收费标准，通过合同约束双方主体行为，履行各自权利、义务和责任。同时，严格推行物业服务企业、物业项目及物业服务合同驻区备案制度，落实属地监督管理责任。

　　全面推行物业服务公示制度。督促物业服务企业将物业服务内容、服务标准、收费价格等在管理区域内公示，规范服务行为。

　　建立既有住宅小区企业正常退出和再进入机制。对物业服务合同期满、物业服务企业和业主委员会双方不再续约的项目，由物业管理部门指导物业服务企业按规定程序正常退出；同时，由街道办事处监督指导业主大会通过再进入招投标方式规范选聘物业服务企业，逐步完善物业服务企业有序退出和再进入机制。

　　依法推进业主自治管理。街道办事处物业办和社区居委会各指定1名指导监督员，参与业主大会的会议组织，并列席会议，指导业主委员会依法开展工作。继续推进业主委员会组建工作，暂时无法成立的，由社区居委会代行除签订物业服务合同之外的业主委员会职责。

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