哈尔滨市物业管理立新规楼：内开店须街坊同意提要：此外，《条例》规定，实行物业招投标，也就是今后建设单位不能再自管物业了，要向社会公开选聘物业实施管理
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2011年09月14日 08:36
东北网9月14日讯 13日，记者从哈市政府法制办获悉，哈市政府常务会议正式讨论通过了新的《哈尔滨市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例》)，《条例》对物业监管、业主责任等深层次问题进行了规范，明确规定普通住宅小区物业费实行政府指导价，业主居民楼内开店须经四邻同意，建设单位自管物业最高罚10万元，物业利用公共空间经营收益应当主要用于补充专项维修资金等。该《条例》择日将提交哈市人大常委会审议，预计年内可发布实施。
市民投诉物业
街道办社区负首责
据介绍，目前国内的物业管理法规都局限于市场化的物业管理模式，而在这种模式下，哈市仍有20余万户居民没有物业管理，严重影响了市民的生活质量。为此哈市全国首创提出了“大物业、全覆盖”的管理模式，《条例》规定将无人管理的老旧物业纳入进来，按照新的物业管理模式加以规范。
据悉，现行哈市物业管理规定中仅把哈市房产局作为物业管理的政府主管部门，而各区政府、有关部门及街道办事处等都被排除在物业行政管理主体之外，管理体制构建不合理，主体严重缺失，以致经常造成投诉物业无人管的情况。新的《条例》中，哈市规定了市、区县(市)、街道、社区四级物业管理监管主体。今后市民投诉物业渠道更便利，社区、街道办负首责。
建设单位自管物业
最高罚10万元
新《条例》补充规定，针对有些物业小区户数较多，业主大会会议难以召集的实际，规定了建立业主小组，由业主小组代表参加业主大会的模式。而对有些业主委员会不履行职责，拒不召集业主大会会议业主权益无法保障的实际，规定街道办事处可以根据业主请求，代行召集业主大会会议的模式。
此外，《条例》规定，实行物业招投标，也就是今后建设单位不能再自管物业了，要向社会公开选聘物业实施管理。违反规定的将处以3万元以上10万元以下罚款。同时，哈市建立物业服务信用保证金制度，物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定缴存物业服务信用保证金，发生物业服务企业擅自弃管和重大服务质量事故时用于应急处置。而对于物业企业擅自终止服务的，三年内不得再本市承接新的物业服务项目，企业法人在三年内不得从事物业管理活动，给业主造成损失的，依法赔偿。
普通住宅区物业费
实行政府指导价
对于市民关注的物业费标准，《条例》规定，哈市物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则制定。其中，普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费实行政府指导价；公寓、别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。由社区服务机构管理的老旧居民区收费则由价格部门和物业行政主管部门确定。而物业配套使用的电梯费和室内停车场(位)的综合服务费则实行政府指导价。
针对市民关心的物业服务内容，《条例》也进行了重点规范，明确划分了业主和物业在各部位所承担的责任，解决了因物业维修维护责任不清形成的矛盾。
《条例》规定，物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责维修，费用从物业服务费中列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构维修。业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。在物业保修期内，发生工程建设质量问题的，由开发建设单位按照规定承担维修责任。此外对于水电热气通讯有线电视等管理，则由相关管理单位负责维修养护。
物业经营收益
主补专项维修资金
《条例》除了规范物业的管理外，还对业主和物业使用人的行为进行规范，其中小区内市民九种行为是不允许的。尤其是将住宅改变为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意，并依法向相关部门办理审批手续。擅自改变的，可对个人并处1万元以上5万元以下的罚款。对于其他居民违法行为，将由有关行政管理部门依法进行制止或者处理。
此外，《条例》中对哈市物业经营收益问题也进行了明确，规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，不得影响房屋的安全和正常使用，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业或者社区服务机构的同意后，按照规定办理相关手续。而属于业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业纠纷可由
调解仲裁解决
据介绍，哈市物业管理中产生的矛盾纠纷不能及时有效的解决，影响社会的安定和谐，通过司法程序解决不仅程序复杂，而且耗时耗力。所以《条例》中增加了调解、仲裁机制，规定实行联席会议制度，将市、区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会、物业行业协会组织起来共同参与，形成多层级、多元化的调解机制。当事人不但可以申请调解、也可以依据
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