不过,在实际工作中,如果开发商一家一家办理,就会给征收部门带来很多麻烦,所以一般都是开发商代业主集体办理。
【建议】:
开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段,通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。
问题2:公共维修基金
此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求,“凡本市
维修基金可以由业主自己交纳,业主也可委托开发企业代收,那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢?
因为有部分购房人并不急于办理产权证,也就不急于交纳此基金,这样,当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时,没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”,这是不公平的。当然,也不排除部分开发商占用资金的可能。
【建议】:
交纳基金后,市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票,并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票,其在入住前收取还是有一定合理性的。
问题3:装修××费
装修管理费、装修押金、装修工人制证费
装修垃圾清运费
关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题,争议最大。
一方面,国家和北京市均没有明确规定,有些业主向有关部门咨询,往往回答还是乱收费;另一方面,装修过程中存在较大安全隐患,私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害,用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
据了解,建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法,准备对目前混乱的市场加以规范。
【建议】:
专业人士认为,以上收费虽然存在一定合理性,但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。
一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。
押金根据物业档次,普通住宅在一二千元左右,高档住宅在一万元左右为宜,而且无特殊情况应全部退还。
制证费5元、10元,收个成本费即可。
装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》,即196号文件规定为20元/自然间,如果有小区核算成本非要收几百元,业主有权选择不用其清理
问题4:物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定,禁止收取一年以上物业管理费。也就是说,只要收到一年以下,就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家,二是会浪费人力物力。从这个角度讲,提前收取物业管理费有其合理性。
物业管理费保证金一般发生在高档住宅,因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交,而高档住宅住户又经常不在国内或本地,故采用3个月保证金方式。要强调的是,物业管理保证金也好、水电保证金也好,如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定,只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》,业主并没有选择权。
【建议】:
普通小区交一年以下物业费并不违规;保证金要看《公约》约定,如无约定,收取还应征得业主同意。
问题5:停车费
对于停车费,目前北京市只是在196号文中规定,普通小区地面车位每月为150元/个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价,开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的,《公约》一般都在入住时才签,也就没有了协商的空间。
至于小区临时停车,目前并无明确规定,应由小区物业管理委员会决定,物管会成立前,收费标准也不能高于1元/4小时的社会停车场标准,并应出具正式发票。
目前,市政管、物价局不久将出台停车收费规范,小区道路也在规范之中。
【建议】:
普通小区地面车位每月为150元/个。地下、机械车库实行市场价,应基本等同于行业标准。
问题6:面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。
【建议】:
购一手商品房应由开发商交纳。
收楼验房实地验房看过来
买房子,最重要的是房屋质量,否则价格再便宜,朝向再理想,都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼。房屋内在质量如何检查,有关专家针对装修和毛坯房,为你支招。
门(毛坯房在成都市内一般没有门)
1.门的开启关闭是否顺畅?门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音。
2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大?(特别是*近门锁的一边)
3.大门、房门的插销、门销是否太长太紧?
注:一般业主买房后会换大门,此条仅供参考。
窗
4.窗框属易受撞击物,框墙接缝处一定要密实。
5.开关窗户是否太紧?开启关闭是否顺畅?
6.窗户玻璃是否完好?
7.窗台下面有无水渍?窗户是否漏水?
8.特别留意顶棚是否有油漆脱落或长霉菌。
天花板
9.顶上是否有裂缝?没有裂缝最好。一般来说,与房间横梁平行的裂缝是通病,虽有质量问题但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。
10.看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致,有麻点对装修不利。
11.顶棚有无水渍、裂痕?如有水渍,说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户,那么观察一下顶层是否渗漏。对于竣工两年以上,室内粉刷又很新的顶层房子尤其要注意。
12.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声?
13.墙身,顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方?
厨、厕
14.厕、浴具有无裂痕?包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象,裂痕有时细如毛发,要仔细观察。
15.卫生间,厨房内有否地漏,坡度是否对头?绝不能往门口处倾斜,不然水要流进居室内。
16.出水是否通畅,出水口内是否留有较多的建筑垃圾?
17.您住的房间楼上的邻居家是否漏水?否则您家的日子也一定不好过。
其他
18.试一下全部开关,插座及总电闸有无问题。各种电路、闭路电视、电话插座的位置等也应仔细了解。30%的火灾是由于电气事故引起的,这与电气线路的设置不当有关系。
19.供水管的材质。镀锌管不适宜作住宅供水管,铜可以抑制细菌生长,增长水中的铜含量,有益健康。
20.居室,客厅有否各种管线外露?有较多管线穿越居室,会造成装修困难,也会造成视觉上的障碍,影响整体感。