交钥匙前一定要签物业管理公约吗？

    在物业管理经营活动中,需要制定出一份最为重要的法律文件——物业管理公约。物业管理公约是一份制约管理者与被管理者,即被聘用者与聘用者之间行为规范的法律文件。管理公约明确规定了管理公司与物业产权所有者之间的权利与义务关系。物业管理公司里体现了法律关系的转换和调整。所以,管理公约的内容就显得较为复杂,以致于许多人对管理公约所表述的条款感到模糊不清,使得管理公司与广大业主之间在签订物业管理公约时困难重重。

    现在物业管理普遍存在的问题是,许多发展商建成物业后,自己另外独立成立物业管理公司。也有的发展商干脆在原公司内中成立一个物业管理部门对物业进行管理。还有一部分发展商向外聘请物业管理公司,这些物业管理部门在对物业进行管理时都自行起草一个物业管理公约。比较普遍的做法是,这些物业管理公司在业主入住前,要求业主先与之签订物业管理公约,然后才将钥匙交给业主,即把签订管理公约当做交付房产的前提条件。

    物业管理公约是由管理公司与每一个业主分别签订的法律文件,是约束双方行为的协议。所以公约的每一条款都应该体现出平等互利的精神,不应该存在欺诈或不公平条款。但实际情况往往是公约由物业管理者一方单独制订,所以在公约的条款里经常出现不公平的、强加于人的、或一方过多承担义务的条款。这就引起许多业主的反感,使得许多业主由原来搬迁新居时的喜悦转变为被迫签订管理公约的恼怒,使物业管理工作一开始就埋下了不安全的因素。

    如何才能处理好管理公司与广大业主之间的关系,这是能否能搞好物业管理工作的关键,要想真正搞好物业管理工作,关键取决于管理公司自身。

    根据目前我国关于物业管理的有关法律与规定,物业管理公司是受广大业主之委托才进入物业区进行管理的,他们之间的关系是聘用与被聘用、委托与被委托的法律关系。虽然在物业管理初期,由发展商自行管理或由发展商指定管理,但这都属于临时措施,所有业主并未因此而放弃重新选择管理公司的权利。而这种权利的行使是通过业主管理委员会得到实现,因此,一个完善的、体现公平原则的管理公约应该由管理公司和业主委员会协商共同制定。那种以签管理公约作为交钥匙的前提条件的做法在法律上没有任何依据,所以这种做法显然是错误的。

    如果非采取这种做法不可的话,权宜之计是要告诉广大业主,此管理公约是临时性的,一但业主委员会成立之后,业主将有权参与新的管理公约的制定,然后重签新的公约。

    管理公约关系到物业区内的每一个业主的利益,所以每一个业主都有权仔细阅读公约的每一条款,也都有权提出自己的修改意见。当然,这种意见应该通过业主管理委员会反映出来。

    业主委员会要与物业管理公司密切合作,认真反复研究,结合各物业区的特点,制定出切实可行的公正的物业管理公约。一个物业区只有在有了一个完善的管理公约,由物业管理公司与每一个业主签订了该公约的基础上,物业管理工作才能顺利开展。