商业地产项目成功运营策划心得

商业地产项目成功运营策划心得提要：商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个一个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来

来源自 房 地产(www.dichanshequ.com)

　　商业地产项目成功运营策划心得1

　　商业地产——充满诱惑力的大蛋糕

　　成功的运营策划要具备坚韧不拔的性格，在潮流中不断反思，以“胸怀天下，创新突破”为视野，身体力行，不畏艰难，为推动房地产业健康发展而积极探索。

　　这里有一位年轻策划大师的内心独白以及其对中国房地产的信心、希望、忧虑与设想……

　　* 服务于商业地产，定位于商业地产运营策划，是因为对商业地产情有独钟！

　　商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个一个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们资深地产策划人员来说，住宅地产的发展空间越来越窄了。

　　一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；

　　二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性。

　　尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：

　　一是价值高；

　　二是可以永续经营；

　　三是充分享受物业的增值；

　　四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；

　　五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。

　　我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。商业是一个城市发展经济的基础，也是城市创造人文价值的"核心力"。只有城市，才能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的"拳头产品"---商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。

　　* 近几年，我国商业地产发展的历程？

　　我国商业地产的发展大概经历了四个阶段，

　　第一阶段是上个世纪90年代开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资；

　　第二阶段是90年代中期开始大型超市和卖场的兴起；以2002年表现最为突出；

　　第三阶段是各大城市开始建设商业街和步行街，甚至一些中小城市的步行街也纷纷上马（2003）；

　　第四阶段是近年的购物中心及其Shopping Mall和CBD 的建设热潮（2004年风暴）。

　　第五阶段是什么呢？相信会引起阶段性探讨，本人认为会展业将会担起未来中国商业发展的重担！

　　中国加入WTO以后，随着商贸流通业对外资的开放，跨国零售巨头加快了进驻国内市场的步伐，使得商业地产的发展更加快速。同时我国经济持续高速增长，人们的收入不断提高，社会购买力大大提高，促进了商业的繁荣。商业地产之所以迅猛扩张，除了商业消费的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，在市面的许多商业物业项目租售价格基本是同等面积写字楼或住宅物业的2—3倍，有的甚至更高。地产商通过局部销售获得先期开发资金，通过出租物业又可以获得稳定的资金流并延续优质的资产，同时享受物业的增值。

　　* 多年参与操盘商业地产项目，切身感受深刻。

　　我最早介入的商业地产项目在八年前。当时，我所在的天贸集团开发了广州最早的商城---天河城广场，这是广州最早推出最大规模的商场。聘请香港物业高级管理人才全权负责天河城经营管理，该物业成了一个高时尚、高品味的消费场所。四年后，我又主持并参加了广州最早的城市地产运营项目——恒宝华庭、恒宝广场商业的开发，其中包括7栋33层的住宅，六层地铁上盖商场及地下二层商场，后面是培正学校，凡入住的都可获得学位，是广州最早的一个住宅兼顾购物中心的地产，总面积超过二十万平方米。提升了旧城市中心品位，拉动了与上下九的距离，通过招商运筹策略，将诺玛特超市、肯德基，以及服装等大品牌店引入，两层停车场楼，再加上住宅100%销售完毕，这一来，荔湾长寿路老城区完全变了一个样，这个案例应该是全国较早的综合商业地产的运营。

　　近年来，比较成功的另一个项目是广州百新翼。与广百集团合作，打造甲级写字楼与高档商场的概念，地下三层独立经营，地上九层商场层层与广百相通，由广百统一经营，高峰期每天可坐纳60万人流。9层以上为写字楼品牌展示空间，商铺可使用率达8成，创造了商铺展示最佳设计的神话。

　　广州东站天汇城专业市场的操作成功,向商业地产升级更迈进了一步,中泰国际广场的全新形象提升,商业价值CBD之源头更赫显商业操作之真谛.东莞华南MALL,这个被称为中国商业地产之最的项目全新起动整改及操盘,北大界入,让更多人看到了商业地产的春天再次来临.住宅也随着商业地产在不断升值,虽然最近传出房价大跌,但优质物业却是不降反升,说明商业核心价值的体现.

　　如果说住宅小区是改善人居环境，商业地产则是改变一个城市的形象。上海的南京路、北京的王府井、广州的上下九、天津的劝业场……，都曾是一座城市的标志。现代商业地产开发，就是要塑造新的城市形象，引领城市消费的新时尚，也赋予都市生活以新的魅力！商业地产是一块充满魅力的大蛋糕，吸引着当今许许多多的开发商，也令我着迷，每当从事这样的项目运营策划和实操，我总是充满了激情，有一种难以抑制的成功感。

来源自 房 地产(www.dichanshequ.com)