商业地产“返租销售”全程解密

商业地产“返租销售”全程解密提要：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。解密一：销售的是已竣工商品房

文章来源 房 地 产(www.dichanshequ.com)

    商业地产“返租销售”全程解密

    2005年，真可谓中国商业地产的“返租销售”年。世人皆知，天上不会掉馅饼。“返租销售”，开发商、投资客，谁为卿狂！

    建设部 88 号令《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

    解密一：销售的是已竣工商品房，与客户签定的是《利润分配协议书》，没有违规。是否有悖于建设部 88 号令只有仁者见仁，智者见智。

    中华人民共和国国家工商行政管理局令第71号《房地产广告发布暂行规定》第十六条，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

    解密一：只是在做投资、理财、收益分析。文字游戏玩弄的出神入化。

    中华人民共和国建设部令第42号《城市房屋租赁管理办法》总则第六条未依法取得房屋所有权证的的房屋不得出租。

    解密一：为业主考虑，早出租早收益。甲方、乙方、丙方，其它方，利益决定一切。

    高收益、零风险投资计划。

    解密一：大品牌商家支撑，巨额资产担保，至上银行担保，风险为零。商场如战场，任何大商家都有可能经营不善或倒闭。投资商的巨额资产不会永远不动，必定会转投其它项目，有投资就有失败。当投资商所谓的巨额资产一但亏空的话，银行担保也将是空话。“高收益、零风险”赌的就是市场。

    承租期结束后，有的人想自营，有的人想出售，有的人不满意你们给出的投资回报想自行出租，这个商场还能经营成活吗，还有商家会入驻吗？

    解密一：成立商铺产权业主委员会，投票决定，个别业主意愿必须服从大多数业主权益。从表象来看，确实是解决此类问题的好方法。包租期满后，业主代表可与经营管理公司就后续经营、业主利益进行协商。可是双方协商未果的情况下，是否这些业主代表将演变为招商代表？他们又将如何面对新的招商工作？

    与投资者签订包租协议的是商业经营管理公司。

    解密一：委托招租。也就是说，以后在包租过程中一旦出现问题都与开发商没有任何关系。

    以售后包租或返租面目出现的房产品，其销售价格往往要比周边同类商铺高。

    解密一：中间的差价是否就是开发商承诺返给投资者的回报。商铺的增值利润是否被提前支取。这种投资者购买的高价产权商铺，是整体卖场不可拆分的一部分，今后在急需资金的时候是否能够抵押给银行，获取贷款。

    开发商允诺8％—10％的高利率回报。

    解密一：根据相关税法规定，“返租”涉及三种不同的应税行为，即开发商销售商品房行为和买方购买商品房行为及买方的出租行为，买卖双方均应按照规定分别缴纳税款。

    房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税等。这些税费都应按购买合同协定的价格征收。虚高的商铺价格，返出去的客户回报，开发商是哭是笑就不得而知。

    根据国务院1986年颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》，凡是自营的商业用房，所交税应为：房产税＝房屋总款×70％×1.2％；

    如果是把商业用房出租的话，要交五种税：

    第一，房产税＝租金收入×12％；

    第二，营业税＝租金收入×5％；

    第三，城维税＝所交营业税×7％；

    第四，教育附加费＝所交营业税×4％；

    第五，个人所得税＝｛租金总收入－营业税、城建税、教育附加费、房产税}×20%。(个别城市稍有调整)

    假设投资者将房屋出租给经营者用于生产经营，营业税按５％税率征收，房产税按１２％税率收取，个人所得税按２０％税率收取，共有不低于房租30％的税费。不知道此时客户还能得到当初开发商允诺的8％—10％的高利率回报吗？除此之外，投资者还无可避免的涉及到由虚高商铺价格导致的产权登记、过户交易等一系列高昂税费。

    解套模式：

    模式一：因为承租期漫长，不可预知因素太多。如国家政策许可，返租利率可与银行定期

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