由于公共商业楼宇产权性质的多样性,决定了其管理的难易、经营方式的不同。从目前 全国这类经营场所的经营方式与状况分析,有以下两种比较突出的现象:
一、统一产权的方式较分散产权方式便于管理,经营效果好
统一产权的方式便于统一招租、统一调整、统一管理。由于承租户不是物业的业主,管 理规定在承租合同中已明确,管理条款多以经济处罚为主,约束性强,因此,这类公共商业楼宇的经营与管理成功范例较多,如广州的天河城、海印电器城、白马市场、太平洋电脑市 场等。以下是某商场的管理规定,我们可以用其说明统一产权商场物业的管理与经营(本章 末附另一个商场管理公约,供参考)。
商场管理规定
为维护商户和顾客的共同利益,使商场成为秩序井然、清洁、优雅、有安全保障的购物 经商场所,特制定本规定。本规定的修改和解释权属于物业管理公司。
(1)商场每天的营业时间为8:30~21:00。不按规定时间营业,迟到或早退者每次罚款 30元。
(2)未经批准,商铺(含橱窗)擅自歇业者,每歇业一天罚款100元。
(3)未经批准,在营业时间中断营业者,停业2~4小时按歇业半天,4小时以上按歇业一天处理。
(4)营业员不按规定统一着装者,每次罚款10元。
(5)大音量开放音响,影响他人正常经营者,每次罚款30元。
(6)在商铺堆放物品的高度不准超过地面至天花板距离的2/3。违者罚款500元,并限期改正;造成事故者,赔偿一切损失,并承担由此造成的法律责任。
(7)在商铺面积范围以外的公共部位摆放座椅、物品或陈列商品者,没收全部物品并罚款50元。
(8)在商场内大声喧哗、吵闹、追逐,不听劝告者,罚款30元。
(9)营业时间在商场打扑克、下棋、睡觉,不听劝告者,罚款30元。
(10)将自行车放在商场者,每次罚款50元。
(11)携带猫、狗、家禽等进入大厦者,每次罚款50元。
(12)携带小孩在大厦内乱跑、追逐、打闹、玩弄电梯、到处乱涂乱画,影响秩序者,对家长罚款30元。
(13)在商场通道内席地坐卧,妨碍通行,不听劝告者,每人罚款10元。
(14)非营业时间未经许可,混进商场者,每次罚款100元。
(15)禁止任何人擅自进入大厦商场推销商品、散发广告传单,违者每次每人罚款100元。
(16)未经许可,进入大厦收购废品者,每次罚款30元。
(17)因拖行物品而有损地面、地毯者,罚款30元,并按市价赔偿。
(18)擅自撕毁大厦设置的封条、标签、宣传海报及广告者,每次罚款100元。
(19)擅自迁移大厦设置的各种通道指示牌、告示牌者,每次罚款100元;若有损坏者,还须按价赔偿。
(20)未经批准在大厦公共场所(包括外墙窗户)张贴宣传品者,每次罚款50元。
(21)商场人员到写字楼打开水、洗东西、使用卫生间经劝告无效者,罚款50元。
(22)用户更换从业人员不及时报告,欠交从业人员申报表者,每人罚款30元。
(23)不按通知规定时间上交有关报表、
由此可见,对于统一产权的公共商业楼宇来说,其管理规定对经营者是无条件的,因此 管理的有效性较高。而且由于产权的统一性,业主可以统一安排招租对象,便于整体策划,容易实现经营格局的调整,以灵活机动的方式适应变化万端的市场需求。
二、分散产权的方式难以管理,以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式为好
分散产权的方式如果由小业主分散经营,目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐,思想难以统一,很难做到经营格局统一化、经营思想一致化,整体经营形象难以树立,所以,难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足,抗市场波动、风 险的能力较差,对市场的分析预见性不够,往往盈亏都不明所以,很难适应市场经济的变化。另外,个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难,甚至有的经营者自恃业主身份,根 本不服从管理。
因此,对于分散产权的公共商业楼宇,最好的办法是全部反租回来,然后统一招租,或者将适当部分留作自用,或反租后再租给一家有实力的大商家经营,以作为龙头带动整个经 营的兴旺,如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头,导致经营状况差或难以为继。
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