浦东世纪花园二期商业街答客问：市场篇

浦东世纪花园二期商业街答客问：市场篇提要：边有那些大型住宅社区，预计的入住人数？估计客流量，购买力如何？答：由于地处世纪公园CLD内，周边有大量高档住宅社区：浦东世纪花园1、2期，大唐盛世1、2、3期

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　　浦东世纪花园二期商业街答客问：市场篇

　　本案的主要业态，是否对业态有所限制？

　　答：本案的业态从规划上看是集餐饮、娱乐、休闲于一体的。按常规来看是没有太大的限制，但从价格上来衡量的话就会限制一些低端客，所以预计将来本商铺的业态介于中高端水平。

　　有无比较适合的业态布局？

　　答：有，本案总计85户预想将分为餐饮、家居装饰、服饰、便民小百货、娱乐、特色经营、综合品牌七大主题分类。

　　业种中式餐饮西式餐饮休闲（美容、按摩、及各类主题吧等）家居装饰及服饰

　　数量18171510

　　比例21%20%17%11%

　　业种便民小百货特色经营娱乐综合经营

　　数量101055

　　比例11％11％5％5％

　　餐饮、休闲：中餐馆、西餐馆、酒吧、茶吧、咖啡吧等

　　中式餐饮：特色品牌餐饮为主。（如特色川菜，本帮菜等）

　　西式餐饮：以连锁西餐店为主。

　　家居装饰：布艺、家居摆设、家居软装潢等

　　服饰：品牌专卖店、、箱包皮具等

　　便民小百货：眼镜店、书店、音像、水站药房、诊所、面包房等

　　特色经营：宠物店、化妆品、通讯等

　　娱乐：棋牌室、高档网吧、品牌足浴按摩等

　　业种业态建议

　　餐饮区域选址考虑因素：

　　周边及邻近区域餐饮较匮乏。周边大型小区及新国际展览中心对需求较广。预计投资客中看好此业种居多。因此比例分配较高，50套，占58%。

　　从吸引客户进商业街的角度出发，在东西两处大型商铺予以考虑较为知名的餐饮，已吸引人流为主。而中段前排可以兴建特色餐饮一条街，可以鼓励更多的自主经营客进入。

　　在内街商铺中，建议经营特色主题吧。它们对环境的依赖较强，在步行街开设少量露天桌椅也会比较适合。

　　家居装饰考虑因素：

　　此业种经营比例过高，容易造成档次不高。比例控制较低，10套，占11%。

　　服饰考虑因素：

　　作为休闲街的一部分“衣”是最能吸引人们闲逛的。再加上周边此项目稀少。建议可以少量分配。

　　特色经营区：

　　以一些品牌化妆品店、宠物店为主。为了吸引更多的周边业主。

　　便民小百货：

　　此项目在本案的业主中需求占较高比例，（按照市场需求建议分配10套，占11%。此项目中涵盖如品牌眼镜店、书店、音像制品、药房、等日常用品的便民店。

　　在商铺设置娱乐设施。如网吧、棋牌室等为了更好的带动来人量

　　联洋商圈对本案有什么影响？

　　答：（1）联洋中介占半壁江山，世纪花园商业走高品质路线

　　作为新建成的国际化社区，无论是联洋还是我们浦东世纪花园，周边的二手房市场非常活跃，而水清木华和天安花园的小面积办公环境也正好适应房产中介行业的发展，因此联洋社区迎春路底商基本已经形成了中介一条街的行情。而我们因开发商的有效管理，一期商铺不允许开中介，保证了整体的商业氛围，现在一期的商铺主要是以美容美发为主，更提高了其高档社区的品质。

　　（2）联洋、浦东世纪花园各撑娱乐餐饮半边天

　　在大拇指广场开业之前，因联洋社区中的天安、水清木华的商铺，大多从事房屋中介业务，联洋社区居民的日常娱乐需求基本只能依靠外区域解决。但不久的将来证大广场引入了家乐福、麦当劳肯德基、味千拉面、钱柜歌厅等知名品牌，保证整个商业广场的档次。还有不远处的联洋年华以后也是以餐饮和娱乐为主，这样的商业氛围，将会大大改观目前联洋的现状。

　　对比我们的商业街，在产品设计上就和联洋社区有很大的不同，我们将建成的二期商铺是双排商业街，均为二至三层的建筑，每个商铺内均设有餐饮商铺与零售商铺。两排建筑中间为商业步行内街，内街三个大小不一的休闲广场以步行街相传联，商场以独立式形态设计。联洋除大拇指广场外的多为小区延街商铺，但商铺上面都有业主居住，没有真正作到独立。因受此限制大多不能从事餐饮业，只能从事酒吧、咖啡吧等无油烟的业种。而我们的商铺具备较强的独立特性，可以不受限制的从事餐饮等行业，又不影响周边居民。这样有效地降低了居民区的噪音污染，感觉商业形态很完整但是又不失安静和谐的气氛。集中配套还使得社区商业更具有规模效应，使社区在商业引资、聚集人气等诸多方面在规划阶段就占得了市场先机。

　　（3）餐饮娱乐几乎为空白

　　从各种行业所占比例来看，我们目前周边的餐饮仅有一家，不久我们的 2010商业街将填补这一餐饮娱乐的缺陷。不仅可以解决了目前居民日常娱乐只能依靠外区域解决的遗憾，也能为将来商铺经营者带来无限商机，真正做到双盈利的目的。

　　4、是否提供包租？如有，包租年限？

　　答：

　　5、本案的具体回报率如何计算？

　　答：我们以附近形式相近的产品为例：

　　联洋商圈：其每天的租金为10-15元/平方米，以月计算为300-450元/平方米/月。假设为100平方米，其每月租金为30000-45000元/平方米，则年租金为36-54万。如按其售价5-6万/平方米，假设100平方米，其整套售价在500-600万/套，其投资回报率在8%左右。基本10多年就能收回成本。

　　龙阳路新都汇：其每天的租金为6-8元/平方米，以月计算为180-240元/平方米/月。假设为100平方米，其每月租金为18000-24000元/平方米，年租金为22-30万。如按其周边售价3.5万/平方米，假设100平方米，其整套售价在350万/套，其投资回报率在7.5%－8％左右，也只需10多年就能收回成本。

　　7、业主可否转租？

　　答：

　　8、业主是否可以分割出售或出租？

　　答：

　　9、是否需交纳开业保证金，多少？

　　答：

　　10、周边有那些大型商业街、步行街、集中商铺，

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