政策、法规对商铺、住宅市场影响对比

政策、法规对商铺、住宅市场影响对比提要：由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点

　　政策、法规对商铺、住宅市场影响对比

　　对住宅市场的影响

　　由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反应也比较明显。但是从已经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，我们总结的影响主要如下：

　　（１）去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开始慎重，导致去化速度减慢。

　　（２）投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资能力强的投机者仍然会留在市场，并有短期投资转向长期投资。

　　（３）投资需求和自住需求保持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的观望，但是总体仍然会保持增长趋势。

　　（４）产品需求出现两级分化，品质要求大大提高。一些依托大势而发展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的项目仍然会有需求。同时，不注重品质的项目将难以销售，而高品质项目仍然畅销。

　　（５）长期市场信心仍然存在。上海居住条件仍然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。

　　（６）政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。

　　对商铺市场的影响

　　（１）政策对商铺市场的打压并不明显。

　　（２）传统商业的改造引发的需求增长空间很大。

　　（３）由于商铺投资回报不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出现下降，出租主导型开发模式将越来越成为商业开发的主流模式。

对比内容

住宅

商铺

新政策税费（含契税、二手交易所承担的费用）

1、非普通住宅税费由原来的1.5％调整到3%。                     2、二手房交易营业税由无到收取差价的5％，再调整到现在成交总价的5％。

1、商铺契税没有做任何调整，还是原来的3％。                                             2、二手商铺交易营业税有所变动由收取差价5％调整到现在成交总价的5％。

去划速度以及投机群体

1、由于一系列政策出台，促使市场趋与理性，大部分客户持观望态度。                                         2、投机群体两极分化，强者更强，弱者将被淘汰，并将由短期投资转向长期投资。

1、由于住宅市场的萧条，部分投资群体已经将投资方向转向了商铺。                                     2、商铺投资也存在着两极分化，由于商铺转让所承担的费用问题，也将使商铺转向长期投资。

投资回报率

住宅投资回报率基本上在3％～5％之间。

商铺投资回报率均在8％～12％之间，有的甚至达到15％。

政策影响力

目前，房产市场对住宅的影响相对较大，但此影响将会在相对柔和的过程中释放，使得住宅市场相对稳定。

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