＞8000
＞6500
＞100亿
主商圈
次商圈
商业配套薄弱的人口密集区
新市中心
交通比较便利的城乡结合部
1一类城市
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二类城市
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三类城市
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四类城市
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五类城市
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成为次优选择的城市所具备的特点是，第一，城市规模比较小、人口比较少。第二，很高的GDP，部分小城市年生产总值甚至高于西部省会城市GDP。第三，人均GDP非常高，按照国际标准已经是中等发达水平，人均GDP达到10000美元以上。第四，消费市场相对不发达，商业需要升级换代。这种典型的城市比如江阴、昆山、张家港、晋江等全国百强县前列的城镇。
次优选择案例介绍
为了增加投资选择机会，我们进行了上述“次优方案”的尝试，首先对上述中小发达城市进行了筛选，结合实际的市场机会，选择了“CS”地区作为试点。经过我们的前期市场调查，这个城市的市场情况如下：1、经济非常发达，2008年GDP总量1150亿，人均GDP11万人民币，折算成美元是1.6万，在全国百强县排前五位，更是苏州经济的火车头。2、市区面积210万平方公里，人口比较少，仅仅100万出头，其中市区人口40万。3、商业发展较为落后，现有商业以百货和大卖场为主，最大商业体的经营面积不超过三万平米，并且在硬件设施上比较欠缺，全市尚没有购物中心出现。4、2008年这个城市私家车拥有量达到7.8万辆，百户私家车拥有量达到23辆。
根据城市和商业现状，我们采取了如下的市场进入策略：
第一，市场选址，我们瞄准城市主商圈，同时考虑城市将来发展方向；
第二，商场的定位就是采取购物中心的形式，商场档次是中档偏上，主要是突出购物环境、品牌丰富，并且是具有吸引力；
第三，商场体量是八万平方米左右远远超过这个目前商业体量，尽量争取覆盖广阔的区域；
第四，建筑标准，硬件水平很高，停车等配套完善，形成该市现有商业部可比拟的优势；
第五，经营策略是由国际知名商业地产运营管理商负责招商推广运营，并且只租不售，确保商场档次。
投资期望和实际表现
该项目位于城市核心商圈边缘，同时也是未来行政中心发展方向，三公里范围内辐射人口15万人，占整个城市40％。项目临两条主干道，公交线路很多，交通非常便利。整个项目体量是八万平方米，大卖场只有1.7万平方米，占可租赁面积的35％，比例适中，机动车停车位400个。楼层只有四层，典型的购物中心做法，主力租户是沃尔玛，位于三楼至四楼，避免了对自营零售部分的不利影响，并且设置平层停车库。
项目的沿街立面很长，展示性非常好，交通非常便利。动线设计和业态组合，都还不错，特别是购物中心里连锁品牌占比已经高达94％。铺位的大小一般是50－200平方米，总共有150个铺位。
在宣传推广方面选择美国一流商业地产运营商进行合作，从项目选址开始进行招商宣传和市场推广；整个项目建设期间，对项目的推广宣传也一直没有停止过。从我们自己做商业地产的观点或者是从教科书上学到的知识，这个项目选址的地段是未来发展方向，尽管不是传统的商圈，但是距离传统商圈只有一公里左右。方案设计符合原来市场定位和市调报告，布局比较好，动线比较流畅，业态上品牌商品充足，业态齐全，档次中等。
这个项目是2008年6月开业，开业时候的出租率达到99％，市场反应非常热烈。但是，不久之后我们认为这个项目实际运营情况不够理想，主要是客流量、租金成本、提袋率都比我们期望的要差。这个项目开业的时候每月客流量是20万，现在是每月30万。并且租户的租金成本非常高，租金成本占50％以下的只有23％，租户的生存能力比较差。
案例原因分析以及相应解决策略
预期与实际的落差是什么原因造成的？我们需要从三个方面具体分析做购物中心应该注意的问题。
第一，城市经济发展的特点和结构。
我们选择了一线城市深圳和商业比较发达的二线城市成都，和这个城市进行对比。我们发现深圳和成都2008年的GDP，深圳是7800亿，成都是3900亿，这个城市是1100亿。虽然这个城市GDP总量比深圳和成都低了很多，但是它的增长速度非常快，属于短时间内迅速积累财富。从2001年至2008年，这个城市GDP增长2.75倍，增长率高于成都1.62倍，也高于全国平均水平2.13倍，仅仅低于深圳2.99倍。
从GDP结构上看，2001－2008年，该市的第三产业与第二产业比值一直在60％－70％之间，同期的深圳从83％增长到了100％的水平，成都则一直保持在100％的水平。可见这个城市的GDP依然是投资拉动为主，消费占的比重是偏低的。
从社会消费品零售额上同样可以体现，该市2008年社会消费品零售额是人民币264亿，分别低于同期深圳2252亿和成都1622亿，并且从2001到2006年，这个城市的社会消费品零售总额占GDP比重一直在20％左右，同期深圳是30％上下，成都是40％上下。由此说明这个城市的消费力是偏弱的。因此，我们判断这个城市增长虽然非常迅速，但是属于爆发式的增长，主要是以投资和出口拉动为主，消费市场没有完全打开。
第二，城市商业发展阶段和特点。
接下来，我们进行了细部市场抽查，发现该市消费市场的特征如下：1、品牌意识比较薄弱，价格因素对日常购物的影响较大，人们强调的是便宜而不是品牌；2、百货商场是这个城市购物的首选，其次就是大型超市；3、公交车是主要的交通工具，对于商品品类齐全的要求高于其对于品牌的要求；4、需要的公共设施是卫生间和非机动车的停车位，而不是机动车停车位。
我们对该市的商业环境也进行了更深入的研究，发现以下问题：1，该市现有经营最好的华联商厦开业已经十年多了，营业面积就是两万平方米，品牌只有240个，存在硬件条件不高，配套缺乏的问题；2、超市类大润发的经营非常好，还有时代超市、常客隆、世纪联华和欧尚等超市，但是同质化非常严重。
根据上述情况可以判断，该市消费市场尚处于百货和超市阶段；百货商场数量不多，面积比较小，品牌比较小，消费者没有建立起来品牌意识；购物中心更侧重于通过品牌拉动力，完全的购物中心业态对于这类城市来说属于比较激进的尝试。
第三，城市居民购买力水平和消费认知。
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