商业地产专业化开发时代：“3＋1”模式

商业地产专业化开发时代：“3＋1”模式提要：盈利模式不当。这个问题是业内讨论最多的问题，大家也意见不一，我们在这里只想强调一点：商业地产不是房地产

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　　商业地产专业化开发时代：“3＋1”模式

　　前商业地产时代：单纯开发时代。

　　后商业时代：专业化开发、运营时代。

　　中国商业地产投资热始于2001年。其后几年间，国内商用物业的平均年供应增长率超过33％，处于高速发展的时期。但是，由于在此期间的商业地产只注重规模效应以及短期内资金的迅速回笼，很多项目以失败告终。截止到2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万?，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。而2007年，许多大中城市的新开工计划中，商业用房供应仍然保持着继续增长的势头，导致商业地产开发危机重重。

　　在国家宏观经济持续稳定增长、细分市场尚不明朗、优质物业十分缺乏、国民消费率仅为60％(国际平均水平为80％)的良好市场背景下，本应颇具潜力的商业地产为什么会呈现这样一种状况？我们的商业地产开发存在哪些问题？又该如何去应对？本文就此作些分析。

　　一、国内商业地产存在的问题

　　1、融资渠道缺乏。长期融资渠道缺乏，一直是阻挠中国商业地产良性发展的硬伤。在国际上，REITs作为一种公募性质的商业地产融资渠道早已经发展成熟，目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。反观我国，由于法律和金融环境的限制，目前的信托纯粹属于私募性质，无法达到有效吸纳社会闲散资金的目的，商业地产投资开发的资金来源主要依靠银行贷款和自主投入。这种短期性、高风险的主流融资方式很大程度上决定了大多数开发商必须将快速回笼资金作为首要考虑，从而促使其采取建设→零售的传统操作模式，无法保障项目商业经营的整体协调和差异化特征，失败在所难免。

　　2、开发流程错位。中国商业地产开发流程与国际通用流程存在显着差异，从下列流程图上可以看出，它在选址、风险评估、前期策划等环节上尤为弱化，不具有严谨、科学的特性，难以形成实质性的统筹模块。往往是地产开发在先，商业经营构想在后，建好项目，然后招商，既成物业与商家要求不符，再找商业公司策划，最终的结局还是没办法用。造成这一现象的原因有三点：一是由于中国市场管理体制的客观现状和一线城市中心地块的稀缺，地块竞标成为开发商前期工作的主要聚焦点，掩盖了其它环节的受视面；二是多年来国内房地产市场的一路走红，造成了许多开发商“开发＝盈利”的错觉，简单地把商业地产当作房地产来开发，失去了商业操作中应有的警觉性；三是国内的商业地产过于年轻，开发商缺乏对产业的深刻了解，处于摸索和半盲目的状态，尚未形成一套完整的评估体系和操作指南。

　　3、产品结构紊乱。至2006年止，随着中国一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，中国商业地产产品结构不尽合理与区域分布不均衡两大问题逐渐浮出水面。突出表现为：体量不合理、针对性不足；同一规模、同一业态照搬硬套。例如：国外人均收入比我们高的国家，住宅小区建设底商的面积通常只占2％—3％。而我们现在的住宅小区开发，底商的面积动辄就占到了20％—30％，大大超过了终端市场的消化能力。又如：我们的一些开发商，做商业不进行市场调查，拿到地就立即按自己的“概念”进行开发，结果是做出来的物业形态传统，商铺像鸡蛋格子，不能满足不同商家的经营要求，没办法进行多样配置。其实我们都明白一个道理，就是产品要跟着需求走。商业地产也是一样，不了解市场需要什么就盲目进行开发，注定要失败。

　　4、盈利模式不当。这个问题是业内讨论最多的问题，大家也意见不一，我们在这里只想强调一点：商业地产不是房地产，它们的价值体现方式是不同的，所以盈利模式也必须产生相应变化。

　　目前，国内的开发商之所以普遍采用分割出售的盈利模式，有两方面原因：第一个原因是主观上没有真正认识商业地产，没有长期运作的心理准备；第二个原因是国内融资渠道不足，限制了发展商的运作空间。上述第二个原因不受我们个体所左右。所以，我们建议开发商一定要具有充足的资源储备和科学的操作理念。商业地产的核心价值在于商业经营，物业价值会随着经营价值的提高持续升值。分割出售，即是放弃了商业地产的核心价值，不仅难以成功，回报率也不是最高的。而且,在该模式下，开发商一味将商业风险转移给投资者,一旦经营不利，开发商长期建立的公信力和企业形象将毁于一旦，后续开发会难上加难。

　　二、中国商业地产的发展趋势

　　尽管目前的商业地产市场在规模总量上供过于求，但是高品质的、专业性强的商业项目以及许多二、三线城市商业市场的缺口依然明显。因而，商业地产的开发潜力巨大、盈利空间广阔。2007年，商用物业供应量持续增长。其操作模式、融资方式、竞争格局等方面呈现如下明显特征：

　　1、产品结构精细化。随着商业市场“一站式购物”、“体验式消费”、“销品茂”的不断涌现，作为商业载体的商业物业，为满足不同商家、不同业态的要求，其品类结构日渐多样化、精细化。商业的不同业态、业种对物业配置都有各自的要求，不象住宅房型那么简单，不但有层载、层高的要求，还有电梯容量配置、人流、物流、车流动线设计等等。目前，一些开发商已经意识到了这个问题，在商业硬件设计之初便邀请专业的商业地产专家对建筑设计提出建议，以便商业与地产完美结合。

　　2、产权持有长期化。随着众多商业地产开发项目的空置、“死盘”以及一些外商持有项目的日渐增值(如上海港汇广场、来福士广场等)，国内商业地产的开发者正由感性向理性过渡，更多的开发商认识到，商业物业真正的价值来源于后期的物业经营利润，商业地产的核心竞争力是经营。同时，由于当今商用物业终端市场的竞争日益残酷，在投资回报前景不明朗的情况下，商家大多不愿意贸然进入新的商业网点，商业物业的销售越来越困难。这种现状促使开发商反思，也迫使他们先期自己持有大型物业，进行市场培育。从销售产权向经营销售、持有产权转

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