房地产学习培训：物业方面问答篇

房地产学习培训：物业方面问答篇提要：收取物业管理费保证金是否合理？物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地

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　　房地产学习培训：物业方面问答篇

　　1、公共维修基金的用途和管理

　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收。

　　2、物业费合理收取时间是多少？

　　北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。

　　3、收取物业管理费保证金是否合理？

　　物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。

　　4、停车费收费标准是多少？

　　对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。

　　5、物业管理的定义？

　　物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。

　　6、何时成立业主物业管理委员会？

　　居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。

　　物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。

　　7、物业公司由谁选择？

　　居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。

　　8、物业管理企业有那些权利？

　　(一)依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；

　　(二)依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；

　　(三)劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；

　　(四)要求物业管理委员会协助管理；

　　(五)选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；

　　（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

　　9、物业管理企业有那些义务？

　　(一)全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；

　　(二)接受物业管理委员会和居民的监督；

　　(三)重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；

　　(四)接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；

　　(五)发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

　　10、业主未入住新房，物业管理费究竟要不要交？

　　这一问题涉及到了入住交接和物业管理两个问题。商品房买卖合同对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收

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