(2)人员素质高,具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员。
(3)社会信誉好,资质等级高。
(4)资金雄厚。
(5)有良好的社会背景。
分析B:房地产开发前期工作阶段投资分析
房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备,通过征地拆迁落实建设场地问题,通过工程勘察、规划、设计,得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图,通过开工准备工作为开发建设创造必要条件,通过房地产的预租、预售来早日落实客户,及早收取租金或销售收入。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有:
(1)征地工作困难重重。
(2)融资工作进展缓慢,资金缺口较大。
(3)地质条件不好,规划条件限制过严,施工图纸出现问题。
(4)开工条件难以具备,比如满意的施工队伍未找到,施工用水电等不落实,临时占道不允许等。
(5)预期的预租、预售工作开展不起来,给资金造成缺口。
(6)设备材料价格上涨太高,人工费用涨幅过大等。
由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以虽然风险仍很大,但要比策划阶段小。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有:
(1)有对场地、规划、设计的影响力,从而对保证投资收益有好处。
(2)投入资金虽多,但能很快见到阶段性成果,便于及时转手。
(3)在参与前期工作时,可得到一些潜在收益。
(4)此时投资的回报承诺高,投资收益大。
(5)便于及早抓住有利的投资项目。
由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多,也很诱人,所以许多投资者也都积极争取在此阶段投资。
在房地产开发前期工作阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)房地产开发前期工作富有经验。
(2)有配套的高素质专业人员,起码有经验丰富的勘察、规划设计人员,征地拆迁入员,招标投标人员,市场营销人员等。
(3)对设想项目的前景看好。
(4)有一定的融资能力。
(5)社会信誉好,资质等级高,资金雄厚。
(6)熟悉建设地点的各种关系。
(7)对房地产预租预售前景看好,有客户来源。
分析C:房地产开发建设阶段投资分析
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正是由于房地产开发建设阶段的上述工作内容,在此阶段投资的风险较大,但是一旦投资成功,所获利润也较高。
在房地产开发建设阶段投资的主要风险有:
(1)由于材料、设备、工入费的价格上涨;
(2)由于设计或施工问题,致使发生重大质量事故;
(3)由于社会动荡或气候影响,使工期严重延长;
(4)竣工验收时交不了工;
(5)发生自然灾害或意外事故,造成工程损失;
(6)商品房预售落空;
(7)新的竞争性项目出现;
(8)筹措资金不到位;
由于开发建设阶段的风险多数可采用措施加以防范,所以投资风险要比前期阶段低,但仍有较多不可防范的风险存在。
在房地产开发建设阶段投资的主要好处有:
(1)对施工过程的开展有影响力,便于主动发挥作用。
(2)投入资金虽多,但能很快见到最终性成果,心里比较踏实。
(3)投资回收期较短。
(4)便于选择比较好的楼层或位置,为经营房地产创造好的条件。
(5)对所经营的房地产重点对待,节约二次装修费。
(6)便于介绍自己熟悉的施工队伍承揽施工任务。
(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。
由于房地产开发建设阶段的好处很多很直接,所以有许多房地产投资者都在此
阶段投资。
在房地产开发建设阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对房地产开发建设阶段的管理有丰富的经验。
(2)有工程建设管理方面的高素质人才。
(3)对房地产项目的市场前景看好。
(4)对房地产项目中的某些有利楼层或位置兴趣极大。
(5)自己拥有施工队伍,或与施工队伍有密切关系。
(6)资金雄厚,各种社会关系熟悉。
分析D:房地产开发销售阶段投资分析
房地产开发销售阶段的主要目的是找到用户,实现房地产开发项目的价值。通过经营方式的选择确定是出售还是出租或部分出租部分出售,通过评估促销工具确定采用哪些推销方法,通过确定出租或出售价格来做到租售时的心中有数,通过开展切合实际、丰富多彩的租售活动来实现房地产开发项目的价值,即租出或售出房地产以获得租金或销售收入。
正是由于房地产开发销售阶段工作如上所述,因此在此阶段投资风险仍较大,但是一旦投资成功,所获利润也仍较高。
在白地产开发销售阶段投资的主要风险有:
(1)市场行情跌落。
(2)竞争性项目出现。
(3)促销费用上升。
(4)定价不适当。
(5)分期付款时,后期款项无着落。
由于开发项目的销售期较短,不定因素及新的投资风险已减小很多。但仍存在一些不良因素,因此投资风险仍较大。
在房地产开发销售阶段投资的好处有:
(1)投资回收期短。
(2)赚取“批发”和“零售”的差价。
(3)获得物业升值的利润。
由于房地产开发销售阶段的好处不少并
在房地产开发销售阶段投资,投资者应具备以下条件:
(1)对市场行情看得准。
(2)对市场销售有丰富经验。
(3)有客户来源。
(4)资金雄厚。
(5)市场关系熟悉。
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