房地产合同与合同要约

    某贸易中心对外进行写字楼招租,一家公司的人来询问租价并表示有意承租 300平方米,贸易中心给该公司的意向书中,介绍了该公司有意租赁单元的面积、租期、租金、付款方法、物业管理费、免租期、押金、租区移交状况等条件,并称意向书在 10日内有效。如果该公司同意,要在 10日内盖章确认,否则被视为取消。 如果需要询问或清楚了解上述条款,请及时与我公司联系 。

    第二天,该公司即盖章确认,表示完全接受,并传真告知了贸易中心。没想到再也得不到回音。第七天,该公司了解到贸易中心刚刚将该单元租给了另一家公司,而这家公司比前者联系的晚得多。该公司认为自己与贸易中心已经达成了租赁合同,贸易中心怎能再将房屋租出?而贸易中心却认为,自己与该公司并没有确定合同,将房屋出租给别人没有错,双方因此分歧很大。

    评析《合同法》第十三条规定: 当事人订立合同,采取要约、承诺方式 。如果当事人双方的要约、承诺均合法有效,则承诺生效时合同成立。所以上述纠纷的关键在于,贸易中心与顺通公司是否采用了合法有效的要约与承诺方式。如果是这样,则贸易中心与顺通公司就已经确定了房屋租赁合同,贸易中心另将房屋出租给他人就是不对的。反之,则双方间根本没有合同存在,贸易中心有权将房屋出租给他人。

    先说要约,《合同法》第十四条规定:要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。贸易中心给该公司所发的意向书是否算是一个要约呢?我认为不能算是要约。因为其内容是不具体确定的,意向书中称: 如果需要询问或清楚了解上述条款,请及时与我公司联系 ,这就意味着,如果该公司愿意,还可以了解其他单元的内容,也可以就该单元进行讨价还价,当然贸易中心可能是一口价,但不妨碍该公司行使权利。贸易中心在传真中明确地自称为 意向书 ,说明内容是可变的,至少原则上是可变的,因而并不具有约束力。

    所以,我认为这份 意向书 实际上是一个要约邀请。所谓 要约邀请 ,是一个希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。贸易中心发出要约邀请,其目的在于吸引客户向自己发出要约。

    在该公司后来向贸易中心发出的 意向书 中,明确接受贸易中心提出的交易条件,但这不是承诺,而是新的要约。所以,这应当理解为是一个要约。单独一个要约是不能成立合同的,还必须有相应的承诺。承诺是受要约人同意要约的意思表示。在该公司发出要约后,如果贸易中心认为合适,其应该发出承诺。假设有这样的承诺,则承诺通知到达要约人时生效,此时就认为合同成立。