(2)2006年土地供应状况
根据济南市土地部门的放量土地和部分区域招商土地的统计,济南市市区目前可以进入市场的土地在3万亩左右,而且新的土地供应还不断增加。但济南市获取土地渠道和价格的多样性及历史遗留问题的理顺解决,会在一定时间内造成明显的供求矛盾。
2、房地产投资状况分析
(1)2005年投资状况分析
2005年1-10月全市房地产开发完成投资83.0亿元,同比增长10.0%。从投资的构成看,住宅完成投资63.6亿元,同比增长0.6%,;办公楼完成投资3.9亿元,同比增长129.1%;商业营业用房完成投资6.8亿元,同比下降18.6%。房地产开发的前期投资增长,是推动目前整个房地产开发投资增长的重要原因。截止10月末,土地开发完成投资2.7亿元,同比增长96.3%;购置土地面积为238.6万平方米(约3579亩),同比增长97.3%。同比增长的幅度回落,显现调控政策及市场观望心态的影响,但土地价格的预期飞速增长,从另一面推动土地的交易及存量土地的开发。新一轮的投资增长可能会出现。
(2)2006年投资预期
有关部门的信息显示,济南市确定积极推进房地产业发展,今年力争完成开发投资135亿元,同比增长25%。其中:住宅建设完成投资95亿元,商业用房完成投资40亿元。商品房施工面积980万平方米,其中商品住宅施工面积800万平方米;新开工面积400万平方米,实现销售面积300万平方米。
3、商品房销售状况分析
(1)2005年1-10月,全市商品房销售面积为156.2万平方米,其中销售住宅146.8万平方米,分别比去年同期下降4.1%和2.4%。显示调控政策及市场观望心态的较大影响。
(2)截至2006年2月末,全市商品房屋销售建筑面积为20.8万平方米,同比增长33.3%。其中,住宅销售建筑面积为18.4万平方米,同比增长18.7%,占全部销售面积的88.5%,下降10.9个百分点。2月末,我市商品房屋空置面积为38.5万平方米,其中空置住宅34.6万平方米,分别比去年同期增长42.6%和31.1%。买方市场有需求释放的迹象,但大量新开楼盘的出现,购房人选择余地较大,配置一般、同质化较强的楼盘将面临市场的考验。
4、商品房价格走势
(1)2005年1-10月份,济南市商品房平均销售价格为3184元/平方米,其中住宅平均销售价格为3078元/平方米,分别比去年同期增长5.9%和7.6%,增幅比去年同期分别下降22.3和14.1个百分点。
(2)2006年2月份登记成交均价为3034元/平方米,比1月份增长18.3%。从前4个月的中档住宅市场看,在售楼盘每平方米均价达到3500-4500元。市场出现10000-12000元/平米的高端住宅产品。
5、经济适用房市场分析
(1)2005年1-10月份,济南市经济适用房投资0.9亿元,比去年同期下降41.2%,占房地产开发投资的比重由去年同期的2.1%下降到今年的1.1%。有效供给明显不足。
(2)据悉,济南市总共规划了5个片区来建设经济适用房,其中首个向中低收入家庭销售的槐荫区大金庄经济适用房项目建设面积15万平方米,槐荫区世纪中华城项目7万平方米,北全福经济适用房居住组团7.7万平方米。这为广大低收入家庭解决住房问题的同时也提供良好的居住环境。
二、房地产热点区域板块分析
济南南部是大片的山区,北部是黄河,地理位置的特点决定了济南市的发展方向是东西向的,加之铁路交通线贯通东西,经十路、经一路、泺源大街、解放路、泉城路……,济南的繁华街道大多是东西走向,这就造成了济南的房地产业和商业形态呈现出沿交通线两侧带状发展的特点。
这种城市结构特点造成了济南的
针对济南市的特点,政府在制定城市规划的时候也充分的照顾了交通干道沿线的商业的住宅开发。
成功拓宽改造后经十路板块显现巨大商业投资价值。目前位于经十路沿线大型楼盘,东部中润世纪城,西部的阳光一百都有不俗的市场表现,越来越得到市场认可。
大改造后的经一路板块也是济南市的一大投资热点。位于经一路延长线和大明湖西北侧的巴黎花园,具备良好的地理位置和人文环境,楼盘前景看好。大明湖附近离经一路不远的鲁能康桥,具备一定的升值潜力。另外,由山东省建工集团开发的明珠国际商务港,投资前景看好。
济南市的历史文化风貌区具备较高的升值潜力。典型的就是泉城广场沿线,周围名胜聚集,是济南市的中心,围绕泉城广场,泉城路、泺源大街两条东西向的干道也是一个值得关注的板块。
历史及规划因素形成的特色产业聚集地,如以山大路为中心的科技商业地带,以英雄山路为中心的社区、商业、通讯地带,以北园大街为中心的建材家具、娱乐产业地带,以及以趵突泉为中心的特色旅游带等,均是应关注的投资热点。
属“南控”的济南南部地区,山青水秀,自然环境好,红叶谷、九顶塔、野生动物园、药乡森林公园等济南大部分近郊旅游景区也都在南部,南部获批准开发的楼盘就具备了很好的增值空间,位于济南南部开发的阳光舜城、伟东新都、国际风情街等民用和商用房产的热销也说明这一点。
东部区域板块发展潜力日益显现,随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接,为区域土地市场提供充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程,仍是未来一段时间济南住宅市场的热点区域。
第三部分 2005年济南住宅市场分析及06年预测
一、2005年济南住宅市场综述
2005年是国家加强房地产宏观调控的一年,国家针对房地产的政策陆续出台了若干政策,如央行调息、营业税的征收、房地产税的征收等等。这些政策对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大的影响。济南作为一个开放度较低的城市受其影响不是很大,05年济南市住宅市场可以用”平淡”来形容,楼盘新增数量较上年有大幅下降,广告的投放力度也不如上年,只有媒体组织的团购活动以及秋季的房展会让我们看到了今年住宅市场的一点亮色。
二、2005新增供应量分析
一整年济南住宅市场新增的楼盘只有17个,总体供应量约为217万平方米,可见楼盘平均规模较大,房价稳中有升,各区域也是平稳发展,总体呈上升趋势,新增供应量的萎缩以及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。
新盘区域分布
从年度新增供应量列表中我们可以看出,05年济南市住宅市场新增楼盘17个,与去年31个相比数量大幅下降,新增供应量规模大约为217万平方米,基本与去年持平,新盘均价为4137元/平方米。其中南部虽然本年度只有两个楼盘上市,但受超级大盘鲁能领秀城的影响区域供应量最大,其次为东部区域,总体供应量为59.2万平方米,区域新盘数量最多,其中上海花园本年度内三次开盘,足见东部区域市场的热度,西部区域只有嘉馨现代逸居为全新楼盘,其余的皆为原有楼盘的后续开发,区域供应量约为52万平方米,中部和北部新盘规模和数量都比较少,区域供应量都在7万平方米左右。
从楼市新增供应量来看,05年济南住宅市场比较冷淡,全新楼盘较少,大部分为后续开发或者长期认购的楼盘;东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看,都是05年济南住宅市场比较活跃的两个板块,东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣;秋季房展会上南部的众多新楼盘亮相让我们意识到了南部的住宅市场潜力,该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为06年济南市住宅市场的新焦点。
新盘建筑类型
从建筑类型来看,今年新增楼盘中,建筑类型以小高层为主,多层不再市场的主流,高层比重也大幅增加,由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受,成为当前房地产开发的一种趋势。
首先是土地资源的极度紧缺决定我省的住宅开发应尽快向高层住宅为主的格局转
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