其次,城市化过程的加速更让人感受到“压力”。根据省统计局统计,2001年山东城市化率为39.2%,2002年达到40.3%,上升1.1个百分点;2003年达到41.8%,上升1.5个百分点;2004年达到43.5%,上升1.7个百分点,我省城市化呈现出水平越来越高、速度越来越快的趋势。山东人口9180万,假使以去年上升1.7个百分点来计算,则每年至少增加156万城市人口,以目前全省人均住宅建筑面积25平方来计算,则每年房地产需要新增3800万平方米,而我省实际住宅年竣工面积这些年一直在2000万平方米左右,年缺口达1800万平方米。如此“庞大”的居住需求,10年增长出来的城市人口,几乎与上海或济南的人口相当,如果不建高层建筑,很难设想出其它解决方案。
以目前我省盛行的六层四楼洞的多层建筑而言,一栋楼仅能解决48户的居住问题,而在差不多相同面积的地面上建设每层六户总25层的一幢高层住宅,却可以解决150户住户的居住问题,可容纳户数是多层的3倍多。虽然高层住宅有影响城市通透性的缺点,但人口过多的国情决定了建设高层住宅将是我们的“不二选择”。
新盘价格
从新增楼盘的价格来看,整体均价为4134元/平方米,低于市场整体水平,区域均价中中部只有一个楼盘,楼盘位置、品质方面决定了楼盘的高价格,使得中部区域价格遥遥领先;其次为西部,区域新盘均价为4407元/平方米,高于区域整体价格水平,势必拉动西部区域价格的进一步增长;东部新盘均价为4203元/平方米,与区域整体水平相当对区域价格影响不大;新盘价格与区域整体价格差别最大的是南部区域,南部一直新盘较少,新增量多为后续开发,因而价格始终高涨,受超级大盘开发价格策略的影响,南部新盘均价与区域均价相差低近1000元,未来南部整体价格水平将会受其影响下降。
三、2005年住宅市场价格走势分析
从中原监测的样本楼盘来看,与去年相比2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小,总体房价一年来增幅不到200元,与年初相比涨幅约为3.1%。由于中原价格指数体系所选样本均是市区有一定规模的楼盘,相对于整个济南市(含郊区)全部楼盘的涨幅来讲,涨幅变动不明显,同时受济南市新增楼盘有限的影响,样本替换变动不大,大多数楼盘进入销售后期,因而市场价格变动主要受外部市场环境影响。本年度第一季度延续04年住宅市场平稳发展的势头,价格稳步增长,从第二季度开始,价格开始小幅波动,主要是进入5月后国家针对打击投机、抑制房价出台一系列政策,使市场受到不小的冲击,开发商和购房者面对不明朗的市场和政策相持观望,市场一度低迷,打折、团购等活动纷纷上演,在刺激市场的同时也使得房价发生震荡。但在市场的刚性需求支撑下价格整体还是呈上升趋势。
从各个区域的价格走势图上我们可以看出,本年度各区域价格走势都比较平缓,总体来看小幅增长。区域价格水平特征明显,价格走势线位于最上端的是南部楼盘,其次是东部区域,北部区域价格水平始终位于最低端。
从各区域的价格涨幅来看,本年度西部区域房价增长幅度最大,上涨了约4个百分点,随着西部区域的开发和市政配套的完善,西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应,使得西部的楼盘在市场上得到提升,同时受规模普遍较大的影响,西部楼盘对市场的影响力都比较大,一个楼盘的价格波动都会对市场造成一定的冲击,因此本年度中几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。
涨幅居第二位的是南部区域,南部区域因其绝版的地理位置和环境,高档楼盘林立,其价格定位普遍较高,整体均价一直处于各区域的首位,投资客户少,价格上升空间较小。在今年宏观调控中,该区域楼盘的高品质是其价格的平稳增长的支撑,此外,随着区域内高档社区的建设和成熟,促进了该区域价格的上升。
东部和北部都低于整体的价格增长水平,随着济南东部新城规划的清晰,东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域,房价一路攀升,人们普遍看好东部的发展潜力,因而该区域的投资型客户也最多,受政策调控的影响也最大,价格增长幅度较小。北部区域受区位劣势的影响,整体价格水平一直较低,但随着城市改造和区域新规划的实施,提升了区域价值,虽然近年来区域供应量不是很大,且区域价格稳步增长,但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目,对该区域市场产生了不小的冲击,因此区域价格也受到一定影响。
小结:
事实上,2005年市场的现状并不能作为未来市场成交量的参考,由于宏观政策的出台,导致大量购房者出现观望,这极大地影响了住宅成交量。但济南购房者和外地在济置业者的需求并没有降低,这表明济南住宅市场需求量依然强劲。
四、2005年住宅市场特征
由于政府调控和市场机制的双重作用2005年济南住宅市场呈以下特点:
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2005年在国家一系列宏观调控政策的影响下,济南住宅市场不愠不火,全年住宅市场价格增幅不到二百元,与去年同期14.38%的增长幅度相比,增幅下降了11个百分点,全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本,同时济南作为一个内陆城市开发度不高,外来投资者较少,城市化的过程中对住房的需求加大,在成本和刚性需求的拉动下,房价稳步上涨。
2、供应重心转移,呈多元化分布n
纵观2005年济南住宅市场,供应重心发生转移,东部区域不再是市场供应的唯一主角,本年度南部和西部都有较大的供应。主要是受今年宏观政策调控的影响,上半年住宅市场一度低迷,一些开发商面对不明朗的市场和政策前景,纷纷调整开发计划推迟到年底或者明年开盘,因而今年新楼盘不多,西部和东部的一些大盘的后续开发保证了该区域的市场供应量,南部一个超级大盘的出现使南部新增供应量一下跃居首位,供应重心多元化。
3、住宅市场先扬后抑,楼市放量初见曙光n
05年初始济南住宅市场保持04年的繁荣,住宅市场价格高速增长,继5月份“国八条”等一些列中央、地方房地产政策出台后,购房者对未来不确定的市场情况持观望态度,销量骤减,市场跌入低谷,但因济南市场开放程度较低,外来投机性置业较少,从各楼盘消费客群来看,大部分还是自住群体,济南房地产市场刚性需求仍较旺盛。所以各开发商并不急于开发进度,而是结合市场情况调整项目进程。下半年市场经历了一个消化、适应的过程后,政策环境逐步稳定,调控方向日益明确,消费者恢复理性购房需求增长,从下半年的秋季房展会中我们也可以看出,无论是从新亮相楼盘的数量还是客户的关注度都高涨,特别是一些新的大盘的亮相令我们看到未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。
小结:
从05年的住宅市场价格和发展走势来看,除具有上述特征外,人们对房屋质量的要求也越来越高,随着经济和科技的不断发展,这一追求的内涵也在不断嬗变。房地产开发商在市场经济中扮演着制造商的角色,而当“设计住宅就是设计生活”成为人们价值观的一部分,房地产开发商的角色也开始发生了变迁,他们已成为生活方式的引领者,通过独特的设计改变人们的生活。这种改变并不是随意的,而是在深刻了解消费者需求的基础上产生的,是对消费者需求的不断满足,也是对这种需求的不断提升。因此,房地产开发商须秉承社会责任,不断摸索和探讨住宅发展的未来趋势。
五、2006年住宅市场预测
1、行业发展方面
计划经济——改革开放——加入世贸组织,中国的经济是不断走向市场化、国际化的,各行业面临的是世界范围的竞争与机遇,各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域,土地已基本走市场化的道路;利率政策在不断灵活,商业银行等市场参与者的话语权在不断加大,央行虽在总体监控,但越来越多的是通过市场化手段影响利率波动;汇率方面,国家汇率制度也进行了重大的改革,控制性的放开了人民币汇率,将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用,推动市场不断成熟,稳步发展。
2、新增供应量方面
05年由于受中央和地方各种房地产政策的影响,新增供应量与04年相比大幅下降,市场一度低迷,销售量萎缩,成交价格虽时有波动,却并无大幅滑坡。但从长远来看,宏观经济来方面,国家在抑制投资过热,房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象,但房地产业不仅拉动投资,也能有效拉动需求,且能带动家电、建材等多行业的消费性支出,解决国家一直以来有效需求不足的问题。进入2006年3月份,济南东西南北中都有大盘项目在启动,在住宅市场上泉景·天沅(80万平米)、历山名郡、重汽·翡翠郡(68万平米)、融基·湖光山色等新项目或开盘或开始大力推广,4月份,外海中央花园(88万平米)、蝶泉山庄、阳光100三期、京鲁山庄、大地花园、嘉汇·环球广场、绣水如意国际商都等项目启动发售。60万平米以上的大型楼盘就有鲁能领秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100万平米以上)、外海中央花园。正在热卖的大盘有伟东新都(103万平米)、阳光100国际新城(178万平米)
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