严控下的石家庄楼市2011上半年是如何变化的

严控下的石家庄楼市2011上半年是如何变化的提要：下半年楼市发展趋势的展望：平稳上升。2011年下半年石家庄商品住房成交均价依旧会呈现稳中有升的趋势，但涨势会有所放缓。表现在：

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　　严控下的石家庄楼市2011上半年是如何变化的？

　　如果总结上半年的话，上半年楼市表现可用一句话来概括：“限贷、限购、限价”等三限政策层出不穷，省会楼市在震荡中稳步上升。具体表现在：

　　一、房产景气指数持续回升，但涨幅在减缓。

　　地产投资及房屋新开工面积连续大幅增加 ，商品住房供求关系基本平衡，但也出现了较大的波动；成交量较低但基本保持稳定，呈现出了连续下降后急速上升的趋势；其月份特征：

　　随着石家庄推出限购细则， 2月成为石家庄楼市的转折点，市场环境开始变得紧张起来；

　　3月是楼市传统的销售旺季，但在市场预期不明朗的情况下，多数购房者都选择了观望；

　　4月份，楼市出现了回暖趋势，供应量和销售量都有所增加。

　　5月份，虽然石市政府继续出台房地产市场调控细则，市场秩序得到进一步规范，但借4月份房地产市场回暖趋势，“红五月”石市房价继续稳步上扬，购房者观望情绪逐渐淡化，刚性需求继续得到释放，整体楼市向好。

　　六月房地产市场有待观察，但整体发展趋势依然向好。

　　整体来看，2011年上半年石家庄商品房供应面积走势呈波浪状形态。住房供求关系基本平衡。从走势来看，成交量很低但基本保持稳定，呈现出了连续下降后急速上升的趋势。

　　二、房价在高密度打压下仍呈现不断上涨的走势。

　　2011年1月到3月石家庄商品住房成交均价基本持平；而4月和5月商品住房成交均价呈现较大上涨的态势。成交均价不断上涨原因，主要有三方面：

　　第一、供需决定。石家庄市场还是以刚需为主的市场，近半年来，政策不断变化，调控压力越来越大，开发商在拿地、推盘的节奏把握上都显得比较谨慎，但是由于市场需求仍然较大，价格不断上涨。

　　第二，高端楼盘爆发。近几年来，石家庄市高端楼盘得到了很好的发展，低密度住宅越来越受欢迎，万达豪宅、恒大华府等高价楼盘也不断出现，万元楼盘随处可见，客观上拉高了市场成交价格。

　　第三，限价令“倒逼”房价上涨。限价政策只干预销售环节而未干预供给环节，对房价不发生太大影响。而且该项政策的执行很可能“倒逼”一些开发企业在申报时选择较高的申报价格，由此也将造成在实签中成交价格或将低于预售价格，政策力度会大打折扣。去年石家庄商品住房成交均价为4790元/㎡。如果以此为基准房价，并将限价令规定的全年新建商品住房价格限涨10%计算在内，那么到今年年底石家庄商品住房均价将不能超过5269元/㎡。据官方数据统计，2011年5月石家庄市样本住宅均价为5922元/㎡，而实际5月份石家庄市新建商品房销售均价已经达到6805元/㎡，远远超越了今年的限价目标，2011年还未过半，石家庄房价限价政策实际已破产。

　　三、土地交易降温，“地王”难以再现。

　　在2011年上半年，由于房地产市场调控不断，调控效果首现土地市场，开发商谨慎拿地，土地流拍频现，整个上半年土地市场交易下滑较大。上半年是4月份与6月份两次土地拍卖中，大部分土地都以底价成交，而且有部分黄金地块流拍。比如今年4月拍卖会上的003号土地；6月土地拍卖时两宗土地流拍，都证明了楼市调控对土地市场的影响。

　　四，地产行业中个股突出活跃，特征表现明显。其中：

　　上半年表现最优的地产个股应该是万达。随着万达公馆、精品商铺等隆重推出，从产品品质、项目规模到企业实力以及对城市的贡献，表现非凡。

　　地产个股中表现最有特点的应该是卓达集团的多元化价值产业地产模式。与其他国内一线品牌公司单一的产品精细化开发模式不同，卓达集团走出了一条符合国情和区域城市建设以及企业自身发展的多元化产业地产模式。在今年1月份，卓达集团凭借这种“‘多元价值型’产业地产模式”案例荣获颇具分量的“中国管理学院奖专项金奖”，得到了中国专家界的一直认可和好评。并且在5月初和6月份先后举办了多次卓达产业地产模式高峰论坛，受到业内专家和消费者的肯定和欢迎。

　　严格意义上讲，产业地产是一个市场机遇，但若没有卓达集团一直倡导的“德达天下”的企业家精神和多元价值共享的社会理念，产业地产或许只是变相的土地买卖。在当前中国现行体制的市场经济环境下，如果能多一些像卓达这样的企业，多一些像杨卓舒先生这样的企业家，让更多的老百姓能够享受到经济发展带来的利益，才正是这个社会之所以发展与进步最终的目标。卓达的产业地产模式将成为今后房地产行业转型的方向。

　　地产个股中最值得关注的现象是恒大的高品质精装修现房。在楼市竞争日益激烈的复杂环境下，恒大地产持续领跑省会楼市。尤其是恒大雅苑6月12日在开盘当日销售1000多套，引起业界震动。恒大的逆市飘红充分说明，高品质精装修现房给省会房地产市场带来的重大影响，从园林建设、建筑特色、9A精装等，都受到购房者的喜爱。

　　五，城市建设突飞猛进，七大城建规划闪亮耀世。

　　一是三年上水平借力三年大变样，四大重点区域成楼市必争之地。

　　即老城区、正定新区、空港工业园和大西柏坡。未来四大重点区域的城建不断完善，对于这些区域的房地产发展将大有裨益。

　　二是石家庄新客站规划出炉，八角广场将成南部商业中心。新客站和八角地标广场规划的出台，使南部商务商业中心的建设有了完善的行动指南。

　　三是石家庄30座城中村改造名单首度曝光，8月底前拆完。其中二环内19个，二环外11个，省会二环内将彻底告别城中村历史。不少城中村改造项目“化腐朽为神奇”，正在或有望晋级石家庄新的地标建筑和城市中心，像石

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