阐述房地产开发的工程造价控制策略提要：在房地产建设项目实施中，决策阶段的工程造价控制首先从房地产项目选址开始，要求选址应符合城市规划，要开发适销对路的产品
文章来源自 www.dichanshequ.com阐述房地产开发的工程造价控制策略
当前，在三明市房地产开发项目中，由于全过程、全方位的工程造价控制理念尚未形成，投资管理的各个层面仍不完善，导致工程投资中损失浪费的现象普遍存在。文章针对这一现象，从项目开发中的五个阶段就如何控制和管理工程造价进行了阐述，并提出对策建议，试图促进开发商降低工程成本、提高投资效益和社会效益。
近年来，随着房地产开发规模日益增大，一个开发项目由几年前的几千、几万平方米建筑面积递增至现在的十几万、几十万平方米建筑面积，房地产开发中的工程造价也大幅提高。然而，三明市的建设项目普遍忽视了项目建设前期阶段的重要性，造价控制的重点仅放在项目建设过程的后期阶段甚至放在工程决算阶段，以致预算超概算、结算超预算的现象屡见不鲜。工程造价失控，势必降低开发投资的经济效益，关系到开发商的发展与生存。所以，在当前楼市走势低迷、房价理性回归的新形势下，实施工程造价的有效控制无疑显得尤为重要。我们必须更新观念，在遵循全过程造价管理理念下，推行工程造价管理工作从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等一系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价，将控制重点转移到项目决策和设计阶段。
一、决策阶段的工程造价控制
1、注重项目选址
在房地产建设项目实施中，决策阶段的工程造价控制首先从房地产项目选址开始，要求选址应符合城市规划，要开发适销对路的产品，项目要有准确的市场预测与市场定位，适应市场需求，以利资金回收。选址过程中要编制科学的环境评价报告，要做好地质初勘工作。例如，三明市某房地产开发公司，在项目选址的问题上就有过深刻的教训。曾有两个开发项目供该公司选择：一个在三明市三元区下洋地块，另一个在三元区东霞小区，当时两地商品房房价相差不多。该公司在决策时，既没有做地质初勘工作，也没有调查两地已建成建筑物的地质情况，决策者仅凭印象，认为下洋地块配套相对完善，便确定开发下洋地块项目。在勘察设计阶段，该公司仍然没有重视基础问题，为节省勘察费，地质勘察点设置过少，致使地质报告不全面。设计单位依据提供的地质勘察报告，设计为人工挖孔桩基础。结果在实际施工中发现，下洋地块的水文地质情况与地质报告有较大出入，该地块原先有一池塘，局部地表以下28米才能达到基岩层，在距地表12米处有大量的流塑性淤泥，致使人工挖孔桩的1/2红砖护壁在砌筑后不到10分钟便全部被流塑性淤泥挤垮，施工无法正常进行。建设单位根据现场实际情况，被迫放弃了人工挖孔桩的方案，全部改为机械钻孔灌注桩，就此一项，多增加桩基施工成本268万元，并且拖延工期达3个多月。而与此形成鲜明对照的是，另一开发商施工的三元区东霞小区的地表以下最深5-6米处便可到达基岩层，而且土质全部是粘性老黄土。选择在三元区东霞小区开发，在建设规模相近的情况下，仅桩基一项，与下洋地块相比，便可节省510多万元。此案例给我们提供了一个深刻的教训，显现了项目选址工作对工程造价控制有着重大的影响。
2、周密编制投资估算计划
投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。在项目决策阶段编制详细的项目成本投资估算控制表，是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。在可行性研究报告批准后，估算作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。工程经济人员在投资估算过程中，应实事求是地反映设计内容，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，全面分析方案的经济性，并从建设方案的优选开始，渗透到设计的全过程。
3、精心论证可行性研究
强化项目前期工作，规范项目投资决策，是提高投资运行质量的基础，没有经济效益或经济效益差的项目，不列入建设计划，必须做可行性研究，可行性研究必须有经济效益评价，没有经济效益评价的可行性研究报告或方案不予评审，达不到经济效益标准的项目不予立项，突出项目前期工作的超前性。通过投资科学管理，提高投资经济运行质量，以保证公司全局经济效益的提高。
二、设计阶段的工程造价控制
1、推行设计招投标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套项目、绿化等工程设计捆绑招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。例如，三明市某房地产开发有限公司在建筑面积共为6万平方米的商住工程设计招标时，要求各设计单位提出设计方案及相应的技术经济指标，并进行设计费报价。在选择设计单位的过程中，本地区（三明市）的一家设计单位（资质乙级）的设计费为9元/平方米，而厦门一家甲级设计单位报价为14元/平方米。表面上看，如果选择本地区的设计公司可省费用30万元，但是通过设计方案及技术参数的对比，发现在同样满足建筑功能的情况下，厦门设计公司的钢筋含量为31千克/平方米，
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